ディームス大井町【こちらも分譲グレード】14階55㎡289,000円(坪賃料17,510円)

ディームス大井町。【賃貸版】になります。

所在地:東京都品川区大井4-2-4
交通:大井町駅徒歩3分(JR線。りんかい線は徒歩4分、東急線は徒歩5分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、52戸
築年:2019年

先ほどのディームス方南町とは異なり1フロア4戸全戸50㎡台の賃貸っぽい設計にはなるものの、やはり建築主は住友不動産で外観や間取り図からも住不クオリティが漏れまくりなマンションになります。

こちらは方南町とは異なり分譲用のホームページを確認した記憶がないのですが、おそらく当初は分譲を予定していたものと思われます(※)。
※「ディームス」自体はイデラキャピタルマネジメントがアセットマネジメントしている賃貸マンションブランドで住不の息がかかったものは一部だけです。また、当物件や方南町などの多くの貸主は現在三井不動産レジデンシャルリースになっています。

立地はヴィアイン東京大井町(ホテル)の西側になります。二面が接道してはいるものの、高層のそのヴィアインの他にも周囲はわりと高い建物が多くなっており、かつ、線路の影響も受けるポジションということで、駅近らしい利便性重視のポジションと言えるでしょう。

基本的には賃貸向きの立地という印象にはなりますが、とかく駅近がもてはやされるのがここ数年の顕著な傾向でもありますし、分譲されていても何らおかしくなかったとは思いますね。

設計・施工は川口土木建築工業で、やはり住不の分譲マンションで数多くの実績(他の大手デベ物件での実績も豊富です)のあるゼネコンです。

“シティハウス”の中でも小規模な物件ですのでシンプルではあるものの、シンプルながらも端正なファサードはまさに住不の分譲マンションそのものですね。

エントランスは2層吹抜ではありませんが、共用廊下は内廊下設計が採用されておりデザイン的にも完全に住不の分譲マンションの”それ”です。
小規模物件ながら内廊下はエアコン付(冷暖房付)ですので、快適ですね。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、南角住戸です。南西側はマンションがありますが、この最上階住戸はそれを越える高さにあり、南東側も接道しているので日照・視界共に物件内では優れたものになります。

線路が近いことが影響してか二重サッシが採用されており、そのあたりにも分譲感(?)のようなものを覚えますね。

間取りは50㎡台中盤のありがちな2LDKで、当物件は全戸ほぼ同じ大きさになっています。
全戸ほぼ同じ面積、かつ、バリエーションの少ないプランニングを採用するあたりに住不らしさを感じてしまうのですが、1フロア4戸の全戸角住戸と出来た物件で、開口部や引き戸の設計は住不物件のいいところが出ていますね。

南東側の連窓サッシや浴室窓もさることながら、洋室2の引き戸設計が秀逸と感じます。
こういった縦にリビングインの洋室が2室ならび間に収納もないケースではどちらの引き戸も完全に開け放つことが出来ないものになっていることが多いのですが、当プランの洋室2の引き戸は洋室1側に凸となる形で完全に開け放つことが出来るようになった非常に珍しいものです。

住不プランらしい方立ての小さな引き戸ですし、引き戸を開くと洋室2は違和感少なくLDと一体利用が可能になるのも評価出来る点ですね。

坪賃料は17,510円。低層階の条件の悪いお部屋でも16,000円ほどで上下の単価差はそれほどではありません。当物件の最大の長所はやはり駅徒歩3分という点でしょうし、30万円に近づくと借り手はかなり絞られてしまいますので、このぐらいの単価がギリギリでしょうね。

設備仕様面は、先ほどの方南町同様の「分譲仕様」です。小規模なのでディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、床暖房、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板がそろっています。

4 Comments

mana  

初めてのコメントを失礼いたします。こちらのマンションへの入居を検討している者です。
2019年11月に入居開始となったにもかかわらず、2020年9月現在で52戸中26部屋が募集中となっております。空室率が高い理由として何か考えられることがあれば教えていただきたいです。よろしくお願いします。

2020/09/17 (Thu) 01:24 | REPLY |   

モモレジ  

Re: タイトルなし

コメント有難うございます。

確かにもうすぐ竣工して1年も経つのに空室多いですね。
新築なので事故物件とかはないはずですし(一応大島てる確認しましたけど載ってなかったです。笑)、一言で言うと賃料が高いのだと思います。

ブログでも言及しているようにマンション価格高騰の影響で賃料もここ1〜2年高騰が顕著です。当物件は分譲グレードなので設備面を加味すれば突出して高いとは思いませんが、これもブログでよく言及しておりますように25万円を超えるとディンクスであってもサラリーマンはなかなか借りるのが難しくなりますので大半がその賃料帯になるここは価格面でのミスマッチが生じているのではないでしょうか。

さらに言うと、これだけ空室期間が長ければ普通は貸主側も賃料を下げたりフリーレントとかの施策を行うのが一般的ではあるのですが、おそらくそういうことに後向きな貸主なのだと思います。

2020/09/18 (Fri) 17:05 | REPLY |   

mana  

ご丁寧なお返事をありがとうございます。
賃料が高い印象は受けておりました。もう少し下がると良いのですが…
ただ、その他に大きなマイナス点がないようなので少し安心いたしました。
貴重なご意見をありがとうございました。

2020/09/19 (Sat) 17:41 | REPLY |   

mana  

ご丁寧なお返事をありがとうございます。
賃料が高い印象は受けておりました。もう少し下がると良いのですが…
ただ、その他に大きなマイナス点がないようなので少し安心いたしました。
貴重なご意見をありがとうございました。

2020/09/19 (Sat) 17:41 | REPLY |   


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