ディームス方南町【「シティハウス中野南台」的な賃貸マンション】9階79㎡322,000円(坪賃料13,454円)

ディームス方南町。(【賃貸版】ですけど今回はある意味分譲マンションの紹介みたいなもんです)

所在地:東京都中野区南台5-34-9
交通:方南町駅徒歩3分
用途地域:近隣商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:13階建、58戸
築年:2019年

シティテラス杉並方南町(ノース&サウス)に次いでこちらも当初は分譲予定だったのですが、そのシティテラスがなかなか完売せずに延々と分譲し続けている状況も勘案されてか結局賃貸になってしまった物件です。

「ディームス」はイデラキャピタルマネジメントがアセットマネジメントしている賃貸マンションブランドで、現在の貸主は三井不動産レジデンシャルリースなのですが、その外観は気持ちがいいほど住不クオリティ(分かりづらいかもしれませんがこれ「褒め言葉」です)で、当物件はそのプランニングも67~101㎡までとここ最近の"シティハウス"などの中ではかなり特色のあるものとなっているのも非常に興味深い物件になります。

敷地は、方南町の駅前で北側が方南通りに面したものなのですが、中野区側に入った南台5丁目でパークホームズ中野南台ステーションテラスの隣の隣になりますね。

当物件の敷地の大半は近隣商業地域なのですが、敷地の途中から南方向が第一種中高層住居専用地域になったポジションで、南側には低層住宅街が広がっているので(第二種高度地区指定なので、シティテラス杉並方南町サウスぐらいの大きな土地であっても10階建がやっと)、特に南に面したお部屋は魅力的なものと言えるでしょうね。

設計・施工は淺沼組です。
浅沼組は近年もシティハウス笹塚レジデンスシティハウス中野テラスのなどの住不物件に携わっており、当初は分譲となる予定だったことがゼネコンからも一目瞭然で、「シティハウス中野南台」であっても全く違和感のないデザインを纏った物件になります。

方南通りは拡幅計画があるため通常よりも敷地端からセットバックされた位置にエントランスがあるというのもありますが、エントランス周りにかなりゆとりを持たせた設計で気持ちがいいですね。

エントランスは2層吹抜にはなっていませんが、2層吹抜とは言っても名ばかりのこじんまりとしたエントランスホールになっていることも少なくないのが昨今の住不の分譲マンションの傾向でもありますので特に手を抜いている印象はないでしょう。

当物件は上述のように100㎡超を初めとして昨今の多くの住不分譲マンション以上にゆったり目のプランニングがなされた高賃料帯の賃貸マンションになることを考えればもっとインパクトがあっても良かったとは思いますが、一般的な賃貸の枠組みの中で論じるのであれば水準以上なのは間違いありません。

公式ホームページ
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お部屋は79㎡の3LDK、北西角住戸です。方南通り側に面し、向かいには9階建のマンションがあるのですが、西側はかなり先まで視界抜けが得られるので悪いポジションではないでしょう。

3戸ある100㎡超のプランを取り上げようかとも思ったのですが、このプランでも十分に特徴あるものとなっているのでより一般性の高いこちらにしました。

まずこちらの間取りを見て思うのは図面のフォントなどの体裁がまんま住不の分譲マンションと同じという点でしょうか。笑
当物件は70㎡前後の田の字プランばかりが目立つ近年のシティハウス(及びシティテラス)とはちょっと異なるコンセプトになった物件ですし、こういうテイストの間取りを見てしまうと余計に分譲して欲しかったという思いが強くなりますね。

まぁ、分譲されていてもお値段的に買う気は起こらなかったとは思いますが(笑)。

間取りは、玄関位置が影響し、リビングインのベッドルームが多いわりに廊下が長めになったものなのですが、LDの開口部はまさに分譲クオリティで見所十分です。

南側を向いたコーナーサッシなので南西方向からの日照を招き入れてくれますし、第一種中高層住居専用地域を望む南西方向の視界抜けも享受しやすくなっているのも◎です。

オープンキッチンではないものの窓のるコの字形の4.2畳の大キッチンは非常に大きな特長ですし、こういった79㎡程度の角住戸ですら近年の住不による分譲ではけして多くないので購入ニーズは十分にあったと思うんですけどね(もちろん”価格次第”で)

坪賃料は13,454円。駅前とは言え、このエリアでは30万円を超えるだけで賃貸ニーズはグンと減りますし、単価を控えめにしてなんとか…という感じでしょうね。
初めから賃貸を想定していたら絶対にこんな面積にはならないでしょうし、この賃料でも埋めるのはかなり大変なのではないでしょうか。

分譲だったならば住不は坪単価400万円を目指したはずで、そう考えるとこの賃料はまだ安い方な気もしてくるものの、正直このエリアでこの面積・賃料帯のニーズは見えづらく…。

設備仕様面は、ディスポーザーに関しては導入に後ろ向きな住不分譲なのでありません。ただ、食洗機、ミストサウナ、床暖房、トイレ手洗いカウンターに加え、天然石のキッチン天板まで採用されており、設備面も分譲予定時のものそのままな感じなのでいわゆる分譲賃貸(分譲で購入した方が賃貸として出しているもの)と大差ない高いパフォーマンスと言えるでしょう。
特に、ミストサウナはレアですね。この背景があるからこそです。

なお、駐車場は全13台で機械式になります。

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