ブリシア西日暮里Ⅱ【狭小3LDK×スカイテラス】10階54㎡5,200万円台(予定)(坪単価約318万円)

ブリシア西日暮里Ⅱ。

所在地:東京都荒川区東尾久1-173-1(地番)
交通:新三河島駅徒歩3分、赤土小学校前駅徒歩10分、西日暮里駅徒歩10分(日暮里舎人ライナー。東京メトロは徒歩11分。JRは徒歩13分)、三河島駅徒歩12分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:10階建、28戸

西日暮里駅からは明治通りを越える必要がありますし、JRに関しては徒歩13分の距離感になりますので、同徒歩8分だったブリシア西日暮里(Ⅰ)などと比べ「西日暮里」色は薄いです(町屋駅も徒歩圏になるぐらいのポジションです)。

ただ、明治通りから内に入ったインターロッキング敷の尾久の原防災通りに面したポジションはほどよい落ち着きがありますし、徒歩1~2分の至近にまいばすけっととキャンドゥがあるのも魅力でしょうね。

また、これまでも西日暮里駅前地区市街地再開発事業に関しては再三述べているのでここでは割愛しますが、その再開発エリアまで徒歩10分程度の距離感である点も1つの魅力であることは間違いないでしょう。

なお、通学区の赤土小学校は徒歩10分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の3LDK、北西角住戸です。西側のキヌ電通りの向かいは現在は東電関連施設で結構大きな土地ですね。将来的には売却される可能性もあるような土地だと思いますのでそのあたりの不安要素もなくはないものの、現状におけるこの上層階からの眺めは申し分ないものと言えます。

なお、最大のポイントはやはり間取りでしょう。最上階スカイテラスプランになります。

ブリシア木場公園ブリシア宮崎台などブリシアシリーズの最上階にはこういったスカイテラスプランがわりと採用されているので驚きまではないのですが、30~50㎡台にこういったスカイテラスが備わっていることはエリアを問わず非常に稀ですし、こういうのが好きな方にはたまらんプランだと思います。スカイテラスに出れば南側からも存分にお日様を浴びることが出来ますね。

一方で、スカイテラスを除くとプレシス顔負けの54㎡の超狭小3LDK設計になります。ただ、洋室3の引き戸を開け放つとそれなりの2LDKにはなりますし(というかあくまで3LDKと考えるとスカイテラスへつながるバルコニーへは洋室3をもしくは2を経由しないといけないので少々疑問の残るプランですよね…)、LDを角位置(二面採光)にしなかったことで廊下を限界まで短く出来ているので効率性という意味でも悪くないでしょうね。

坪単価は予定価格で約318万円。低層階(むろんスカイテラスはありません)は260万円ほどの設定ですのでスカイテラス付の最上階プランなりにしっかりとしたお値段設定になっています。

ただ、スカイテラス付の時点で貴重な上、このような小さめの面積帯でのスカイテラス(ルーバル含む)ともなると非常に限られているので違和感のある価格設定ではないでしょうね。

ブリシア西日暮里、プレシス西日暮里しかりで西日暮里駅(JR)が徒歩10分圏内となるような物件は平均坪単価で約300万円の水準が近年の相場になっていますので平均で270〜280万となる当物件の設定に違和感はないでしょう。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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