パークアクシス大塚ステーションゲートタワー【ロータリー目の前の最新賃貸タワー】17階44㎡220,000円（坪賃料16,589円）

パークアクシス大塚ステーションゲートタワー。【賃貸版】です。

所在地：東京都豊島区北大塚1-16-5
交通：大塚駅徒歩2分、新大塚駅徒歩10分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：22階建、216戸

大塚駅界隈のタワマンは、30階建のステーションフロントタワーと23階建のザ・タワーレジデンス大塚の2物件のみで、オフィスビルに関しても高いものはないので当物件が三番目に高い建物になるでしょうか。

当物件は総戸数216戸とは言えども20～40㎡台のみで構成されたタワマンの中では小ぶりな物件ではあるものの、それら2本のタワマンよりも駅に近い"立派な駅前タワーレジデンス（手前に都電大塚駅前駅があることもあり大塚駅は惜しくも徒歩2分ですが目の前がロータリー的なポジションになる）"で、分譲になっていればかなり注目を浴びたであろう物件ですね。

三井不動産レジデンシャルは2016年に19階建総戸数161戸のパークリュクス白金高輪（20㎡台中心、かつ、20～40㎡台の構成は当物件と同じ）の実績があり、当物件はエリアは違えどかなりの好立地（線路隣接と言えども非常に貴重な駅前立地）になるので投資ニーズは十分に呼び込めたであろうことが容易に想像出来るのですが、おそらく「コンパクトとは言え大塚でこんなに単価が高いの？」といったような風評被害（汗）を招きかねないお値段設定になった可能性が高く、そういった点も考慮されての賃貸なのかもしれません。

ただ、駅徒歩5分圏内では住友不動産がシティハウス大塚ステーションコート⇒シティハウス大塚（分譲中）⇒シティハウス南大塚レジデンス（分譲予定）と終わりなき分譲を続ける状況ですので、少々高かろうと毛色の異なる三井不動産がディンクス・ファミリー向けのタワマンを分譲という形でも相当数のニーズがあったはずですし、マンションオタク的にはやはり少し残念な思いが伴ってはしまいますね（むろん価格次第ではあるが、住不物件は高いんでね…）。

まぁ、山口不動産の「ba（※）」により大塚は雰囲気が大分変ってきてはいるものの、単身男性にとって楽しい街という側面があるのは否定出来ず、コンパクト賃貸という選択肢は無難ではあるのでしょうが…。
※山口不動産により誕生した物件には「ba××」というナンバリングがなされており、例えば「ba01」は星野リゾートOMO5東京大塚、「ba02」は東京大塚のれん街などとなっています。まだテナントは入居していませんが、最近出来たばかり駅出口目の前の「ba05」は外観にもかなりインパクトがあるので必見です。

ちなみに、当物件の1～3階にはテナントが入居するのですが、1階がくすりの福太郎、3階がデニーズになるようですね。

公式ホームページ

お部屋は44㎡の1LDK、北東角住戸です。東側道路の向かいには19階建のプライムメゾン大塚があるのでお見合い的な感じにはなります。ただ、距離はそれなりにありますし、北方向は中層階以上で前建を越え、その先もさして高い建物がないエリアになりますのでかなり奥行のある眺望が楽しめますね。
南に面していないので線路の影響も小さく済みそうです。

間取りは、40㎡台中盤のわりと大きな1LDKではあるものの、当物件の中ではこれが最大級のものであり22階建総戸数216戸の物件としては少々拍子抜けする大きさ・プランであるのは確かです。

周囲には上述のように20階を超えるような建物はほとんどありませんので、パノラマビューが望める高層階住戸などには賃貸マンションであってももっとしっかりとした面積帯のプランが数戸ぐらいあっても何らおかしくないのですが、当物件は多少の違いはあれど基本的に下から上まで同じフロアプランで構成されており、眺望良しの角住戸でもこの程度の大きさしかありません。

ただ、逆に言うとタワマンの高層階角住戸にこのような大きさのプランがあることは少なく、引き戸を開けるだけでかなり広々としたスタジオ使いもできるあたりも結構魅力なのではないでしょうか。

LDKとベッドルームを合わせると16.4畳にもなりますし、二面採光になるのも魅力ですね。

居室畳数重視の設計ゆえか、衣装収納が少ない点と浴室が1216であるのは玉に瑕でしょうか。

坪賃料は16,589円。大塚駅もついに16,000円を超えてしまった…、というのが第一印象です。ただ、このような駅前ポジションであることや住不のシティハウス大塚がファミリー・ディンクス向けのグロスが嵩む面積帯でも平均坪単価約400万円で分譲していることを考えれば違和感のない水準ではあるでしょうね。

この面積帯で分譲を想定すると450万円程度にはなっていたはずで、そう考えると表面利回りで4％台中盤ですからね。