ソルフィエスタ浅草入谷【5㎡小さくてもLDは大きい？】2階35㎡2,900万円台（予定）（坪単価約274万円）

続けて、ソルフィエスタ浅草入谷。

設計はアトリエ野風土、施工は田中建設でソルフィエスタシリーズお馴染みの組み合わせですね。

同様に1フロア2戸の小規模物件だったソルフィエスタ町屋はガラス面豊かな2層吹抜のエントランスを採用、かつ、外観的にも幅のあるパノラマウィンドウが外観的なアクセントにもなっていたのですが、こちらはエントランス周りも一般的な感じですし、やや期待ハズレというのが正直なところです。

そこいらへんのデベロッパーの物件であれば「この規模なら仕方ないよね」で終わりとするところで（そもそも1物件に対し2記事も書くことはないでしょう）、この規模なら実際99％以上の物件が凡庸な共用部になってしまうわけですが、スギモト都市開発ならば何かやってくれるのでは？という思いがあっただけに余計に残念な気持ちになってしまいました。

前回の記事で書いたように立地に少々の際どさがあるわけですし、何かやって欲しかったなぁ…。

共用廊下はシックなトーンの内廊下ですし、プラン面にも工夫があるあたりはソルフィエスタシリーズらしいところではあるのですが…。

前回のソルフィエスタ浅草入谷。

公式ホームページ

お部屋は35㎡の1LDK、南東角住戸です。いずれの方角も接道していない2階で特に南側の前建の圧迫感が強いポジションになります。

間取りに関しては先ほどの記事で宣言したように先ほどのプランと比べると面白いですね。

柱位置を比較するとお分かりのように先ほどの40㎡の1LDKとほぼ同じ位置にありつつも「5㎡小さなプラン」になります。

最上階を除いた当物件の2～12階は1フロア2戸で構成されているのですが、3～12階に関しては先ほどの40㎡×2に対し、2階だけは35㎡×2とひと回り小さく”玄関側”の面積が削られているのです。

こちらの40㎡のプランは南北方向で言うと柱のあたりまでが専有部になっているのに対し、この35㎡は柱の手前までが専有部になっている感じですね。
そのため、こちら35㎡は全体として柱の食い込みが少なくなっており、柱が食い込んでいる場合は当然柱の大半が専有面積にカウントされていますので、こちら35㎡は先ほどの40㎡に比べ「実質的には5㎡までの差はない」ということが言えるでしょう。

なんだそんなことか、と思われた方もいらっしゃるかもしれません。でも、価格面との兼ね合いでそういった差が馬鹿にならないことは往々にしてありますし、さらにこの比較において私が最も面白いと感じた点が別にあります。

そう、こちら35㎡プランのLDKの方が畳数表記が大きいのです。40㎡は10.5畳であるのに対し、35㎡は10.8畳なんですね。

ただ、事はそう単純ではなくて35㎡のLDKには扉がない…。
扉がないってことは玄関框のところからがLDKにカウントされているということであり、それ以外の部分は形状も同じですので、この0.3畳はほぼ100％事実上の廊下になっていると…。

その他にもベッドルームの扉の開き方の違い、トイレが独立か否かなどの差もありますし、さらに言えば35㎡は面積が減っても収納はむしろ増えているといったあたりも興味深く、同じような面積及び形状の間取りでも内容は様々だなぁと改めて思った次第です。

北側のプランにはバルコニーに面した非常にダイナミックなコーナーサッシが採用されていますし、間取りに関してはソルフィエスタシリーズらしさ全開と言えるでしょうね。

坪単価は予定価格で約274万円。上述のように低層階は前建の影響が大きいことなどが影響し、このご時世にしてはまずまずこなれた水準にはなっています。
当プランは35㎡と小ぶりなのでグロスはさらに控えめですし、上述のように柱の食い込みが少なく効率性も高いプランですからね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはないのは当然としてもトイレ手洗いカウンターがないのは残念です。
ただ、キッチン天板はフルフラットのスッキリしたものなのは評価出来るところですし、浴室ドアのタオル掛けが3本付いているのは何気に便利でいいのではないでしょうか。
なお、食洗機はもちろん付いています。

管理費は286円/㎡。ディスポーザーはなくとも内廊下の小規模物件ですのでこの水準ならば御の字でしょう。

駐車場は1台のみで平置になります。

※コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。