グランドヒルズ目黒一丁目【ちっとも売らないので…】4階100㎡620,000円（坪賃料20,459円）

グランドヒルズ目黒一丁目。一向に分譲が開始されないので【賃貸版】です。笑

所在地：東京都目黒区目黒1-5-30他（地番）
交通：目黒駅徒歩6分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上6階地下2階建、25戸（うち非分譲住戸7戸）
築年：2020年

2016年頃には分譲用のホームページが公開され着工もされていたので通常であれば2017年中には販売が開始されるものと思っていたのですが、その後いつの間にか消え、昨年2019年に復活という経緯をたどっている物件になります。

ホームページ復活後の物件概要には「※2017年10月から2018年7月まで工事中断」の旨が記載されており、お得意のデベロッパー都合（住友不動産都合）による販売延期の一環なのかと思ったのですが、隣地との間で何か揉めごとがあったことによる工事中断だったようですね。ただ、2018年8月以降は解決したから工事が再開したということでしょうし、ホームページ復活後も一向に分譲が開始されない状態で、ついに年初に完成してしまったという意味ではほぼほぼ"デベロッパー都合"による4年がかり（というか完売までにはもう2～3年？）という感じですけどもね…。

そんなこんなでちっとも販売開始されない中、地権者住戸の賃貸があったので今回はそちらを取り上げることにしました。

立地は2018年に分譲されたディアナコート目黒のお隣で目黒一丁目の第一種中高層住居専用地域になります。駅にほど近いポジションながら住居系地域の中でも制限の厳しい方の一中高で、利便性と環境を高いレベルで両立させた「グランドヒルズ」らしい立地の物件になります。

総戸数は25戸でしかありませんが、分譲住戸に関しては100～174㎡という完全なる「グランドヒルズ」設計で、総戸数以上のスケール感も有した物件になりますね。

公式ホームページ←分譲のものです。

お部屋は100㎡の4LDK、南西角住戸です。南側の敷地が凸になった部分の南西部に位置しており、南側はパレス三條に塞がれてしまいますが、西傾斜の地で西側のレジディア目黒が低層の物件になるのでこのお部屋からも視界抜けが出てきますね。
当物件は接道面が北側だけですし、南と東の多くは前建の影響が強いので西向きは条件が良い方になります。

間取りは分譲においては最低面積となる100㎡ですが、一般的には十分過ぎるほどの面積ですし、プランも面積帯なりのラグジュアリー感のあるものですね。

玄関の下足スペースはもちろんのことLD前の廊下あたりまでが幅広となった優雅な造りですし、親子ドア式のLDドアも素敵です。
キッチンはコの字形のゆとりあるもの、また、洗面所もダブルボウル設計で申し分ありません。

廊下はほぼ一直線の造りでプライバシー面は良いものとは言えないのですが、効率性を考えればこれもアリだと思いますね。

なお、上述のように南面の前建の影響が強いポジションであることが考慮され、南面が雁行設計になっているのですが、南面前建との距離を設け、両面にしっかりとした開口部を施したLDの配置に上手さを感じますね。キッチン横の動線部にあまりにゆとりがあり過ぎて15.8畳の使い勝手があるのか少々疑問ではあるものの、空間的な広がりはかなりのものでしょう。

坪賃料は20,459円。面積が大きいためにグロスの賃料帯が高く簡単に借り手が見つかるような水準とは言えませんが、単価的には何ら違和感のない水準でしょう。

住友不動産は結局いくらで売るのかねぇ…。全戸100㎡台ですが数としては18戸ですしここまで引っ張っているぐらいですから平均700万円・最高1,000万円ぐらいは狙うのかね…。