プレシス本川越ルミナス【駅徒歩5分の恵まれたポジション】9階61㎡4,289万円(坪単価231万円)

プレシス本川越ルミナス。

所在地:埼玉県川越市通町20-2他(地番)
交通:本川越駅徒歩4分、川越市駅徒歩9分、川越駅徒歩10分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:14階建、78戸

近年の本川越駅界隈は駅徒歩1分のランドマーク物件パークホームズ川越新富町アドーア(2018年分譲)の他にもライオンズ川越松江町グランフォート(2017年)やサンクレイドル川越(2016年)が分譲されていますし、現在は川越駅側でパークホームズ川越ザ・レジデンスも分譲中で、利便性の高い好立地での供給は珍しくない状況です。

ただ、そのような中でも当物件の立地はなかなかに恵まれていると感じますね。
アドーアは駅前ゆえの賑やかさ、また、それ以外の3物件は川越街道に面したポジションであるのに対し、こちらはクレアモール商店街と川越街道の中間地点に位置しており、ほどよい落ち着きがありながらも利便性の高いポジションになるのです。

当物件が出来ることでモアステージ川越の南面が塞がれることになり、当物件にも”明日は我が身”の可能性があることは否定しませんが、全戸南向き、かつ、南面条件的な魅力も高い物件になりますね。

なお、通学区の中央小学校までは徒歩6分の距離感になります。

公式ホームページ
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お部屋は61㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は駅方向になるので少し先に同じような高さのマンションもあるものの、道路の向かいの区画は戸建ばかりのエリア、また、南方向は低層建物が中心、かつ、少し先には広大な丸広百貨店の青空駐車場(※広大な駐車場が何かの大きな建物になってしまうなど将来的なリスク要素にもなりうる)が広がっているため日照に加えかなり奥行のある眺望も楽しむことが出来るポジションになります。

間取りとしては、これでも物件内で最も大きなもので非常にプレシスらしいものですね。
当物件は多くがプレシスシリーズらしい50㎡台の狭小3LDKで構成されており、60㎡台ですらちょっとゆとりのある大きさということになるのです。

ただ、狭小プランなりにプラン面はなかなかよく出来ているのではないでしょうか。
この廊下の長さで洋室2室がノンリビングインなのは評価出来る点ですし、歪な形状ながらもベビーカーなどを立てかけて置けるような窪みを有した玄関にはシューズインクロークもありなかなか上手いこと纏めていると感じます。クランクインなのでプライバシー面も申し分ないでしょう。

角住戸ながらLDは一面採光ではあるものの、洋室2の引き戸を開け放つと二面採光の18畳超の大きな空間になるのは良い点ですし、全体として柱をほぼアウトフレーム化出来ているあたりも素晴らしい点でしょうね。

一方、わりと目立つ位置からのリビングインとなった洗面浴室には狭小3LDKなりの難しさがあるのは確かです。しかしながら、浴室に窓があるのも魅力ですし、洗面浴室をこの位置にしたからこそこの廊下の長さで洋室2室をノンリビングインに出来ているのも確かなので何を重視したいか次第ということになると思います。

坪単価は231万円。低層階だと約200万円という設定であり、眺望面の魅力がお値段にしっかりと反映された感じになるでしょうか(日照は低層階でも得られます)。

平均としては坪単価220万円ぐらいになるはずで、ライオンズ川越松江町グランフォートと同じぐらいの水準になると思われます。
前出のパークホームズの2物件は立地の良さもさることながら三井のブランド力なども影響し平均坪単価285万円(新富町アドーア)と260万円(川越ザ・レジデンス)という水準ですので、それらとは異なるニーズを呼び込むことが出来る水準でしょう。

松江町1丁目の川越街道沿いでは2012年にプレシス本川越が分譲されており当時はマンションが非常に安かった時期なので平均坪単価約160万円という水準でしたが、こちらの方が駅近、かつ、通り沿いではないという点で優れておりこのご時世にしては現実的な方という印象です。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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