パレステージ墨田立花【この立地条件で全戸40～50㎡台】5階57㎡4,460万円（坪単価261万円）

パレステージ墨田立花。

所在地：東京都墨田区立花5-46-2
交通：小村井駅徒歩9分、東あずま駅徒歩10分、平井駅徒歩17分
用途地域：準工業地域
階建・総戸数：5階建、49戸

最寄駅は亀戸線の小村井駅でしかも徒歩9分とそこそこ距離があるので交通利便性の高いポジションとはお世辞にも言えません。

ただ、立地は吾嬬中学校（新校舎の改築を行い、昨年9月に開校したばかり）の隣、さらに、中川小学校も中学校の隣となる文教エリアで、近隣には中川公園などの複数の公園、そして、旧中川の河川敷もほど近いという環境面での魅力も高いポジションになります。

問題はポジションとプランのバランスでしょうか。
そのようなポジションからするとファミリータイプが最も適しているのは言うまでもなく、40～50㎡台のみで構成された当物件のプランニングは正直疑問でしかありません。

マンション価格高騰の弊害（土地等の取得コスト高騰の弊害）でグロスの嵩みを抑えたプランニングを心掛けた結果なのだと思いますが、立地とのミスマッチを感じずにはいられない物件になります。

北側すぐのところには総戸数336戸のこのエリアのランドマーク物件とも言えるソライエプレミアムテラス（2014年築）があり、そういった物件の中古との兼ね合いなども考慮しているのかもしれませんが、なんとも言えない消極的なプランニングだなと。

設計は日本エーコン、施工は大京穴吹建設です。

デザインに関してはこれまで見たパレステージの中でも随一ぐらいの印象があります。
外観に関しては、ホワイトの外壁を基調とし、そこにバルコニー手摺にブルーガラスとマットな風合いの横格子手摺と印象の異なるものを用いたことで爽やかさと繊細さを両立させたものです。

また、エントランスホール内は間接照明をふんだんに用いたアースカラー中心のデザインとしたことで全体として非常に品のある空間に感じますし、エントランスホールからは敷地中央部に設けられた緑の借景が望める設計になっているのも上手いですね。

当物件は三信住建（売主にも名を連ねている）が関わっている物件であり、もしかするとそのあたりが多少なりとも影響しているのかもしれません。三信住建は大手デベロッパーとの関わりも深いですからね。

公式ホームページ

お部屋は57㎡の2LDK、北東角住戸です。北側は隣接建物こそ越えますが、その先すぐのところにその7階建のソライエがあるので、”ルーバルのお見合い感（見られてる感）”はけして小さくありません。

ただ、東方向には旧中川の流れも望めるリバーサイドポジション（リバーフロントではない）で、かなり気持ちの良いものであることは確かでしょうね。

間取りはこれでも物件内で最大級のものになります。
そのルーバルは約35㎡もある大きなものですので＋α空間の使い勝手を考慮すればお子さんが小学生ぐらいの間は十分に住める大きさではあると思います。

しかしながら、LD単体では10畳に満たない大きさしかないですし、やはり"デベロッパー都合による狭小プラン"という印象が強いですね。

いずれもリビングインとなった洋室2室は効率性を考慮しての結果ではあるのでしょうが、これだと小さなお子さんがいるご家庭では難しい場面も出てくるでしょうしね…。

また、せっかくのリバービューポジションなのにLDの開口部は北側にしかないですし、そもそも専有部内のプランニング以前にフロア自体のプランニングにも少々疑問の残る物件になります（敷地形状のわりに南向き住戸率が低い）。

ルーバルに面して幅のある開口部が施されている点は良い点ではあるのですが…。

坪単価は261万円。ルーバル付の目玉住戸だから高いとかいうことはなく（40㎡台はグロスが嵩まないためもっと単価の高いものが中心）、平均でもこのぐらいの水準になるであろう物件です。

平均面積帯の差はあれど、昨年小村井駅徒歩2分の地で分譲されたアデニウム亀戸東京フロンティアの平均坪単価約230万円を引き合いに出すまでもなく強気に感じるお値段設定ですね。この単価を目指さねば採算が取れないのであればそりゃあファミリータイプは無理筋になりますよね…。

上述のようにファミリータイプでこその立地という側面があるわけですし、40～50㎡台にしてグロスを抑えたからといって検討者が増えるかというとそれはそれで疑問なので、せめて「60㎡台の3LDK」中心とした方が良かったような気がするのですが…。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様などといった高級感のあるものは見当たりません。
食洗機は付いてはいるものの、トイレ手洗いカウンターがないのも残念ですね。

管理費は182円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではあるものの、40～50㎡台のみの総戸数49戸というスケールでしかありませんので違和感はないでしょう。

駐車場は身障者用を含む全4台でいずれも平置になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。