リビオレゾン上野入谷ザ・テラス【上野ではないけどなかなかバランス良いポジション】70㎡8,300万円台(予定)(坪単価約391万円)

リビオレゾン上野入谷ザ・テラス。

所在地:東京都台東区入谷2-51-1(地番)
交通:入谷駅徒歩5分、浅草駅徒歩9分(つくばエクスプレス)、鶯谷駅徒歩12分、上野駅徒歩16分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:15階建、98戸

言問通りから1本入ったポジションで、入谷駅徒歩5分圏内では多くないそこそこに落ち着きあるポジションですね。三方角地なので大通り沿いでなくとも開放感もあります。

近所にかっぱ橋道具街もある広域に商業地域が広がる一画ではあるものの、物件周囲は住宅中心で、通学区の大正小学校が徒歩3分、中央図書館が徒歩4分、また、入谷南公園や金竜公園などわりと大きな公園が近所にある点も魅力でしょうか。

物件名にあるような“上野”感は薄いエリアにはなるものの(当物件に限らずこのエリアの物件には上野が入ることは少なくないですね…)、利便性と環境面をいい塩梅で両立できていると感じる物件でそのせいもあってか20~70㎡台までの幅広いプランニングが採用されているという点も当物件の大きな特徴になるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、南西角住戸です。一般的な15階建の物件ではあるので、”遮るもののない眺望”という感じでこそありませんが、最上階からの眺めは申し分のないもので特に南方向は結構な”抜け”が得られるでしょう。

間取りは、そのようなポジションなりに物件内で最も大きなものになっており、その良好な南面を考慮した設計に好感の持てるプランです。

当プランの南面は足元から梁下までの高さのある外観的にもインパクトのあるダイレクトサッシになっており、タワマン顔負けの開口部になっています。

ダイレクトサッシを採用したことで梁の逃げ場(バルコニーのあるプランであればバルコニーに逃がすのが一般的)がなく、窓際にかなり存在感のある下り天井が生じていることとの兼ね合いで洋室3のウォールドアの方立てが大きくなってしまっているのは残念ではあるものの、LD内の柱の食い込み自体は抑えられていますし、角住戸なりに差別化を高めたプランになっているという意味では大いに評価出来るプランだと思います。

LDは単体では10畳ほどしかないので専有面積のわりにはやや手狭な印象にはなります。
ただ、角住戸にしては玄関廊下が短めなのも大きなポイントの1つで、収納をかなりしっかりと確保した分LDが小さ目になってしまったというのはあるでしょうね。

坪単価は予定価格で約391万円。こういった面積が大き目のタイプは20~30㎡台に比べるといくらか単価を抑えた設定になっていますが、それでも視界面も良好な上層階ということでエリア的には立派なお値段ですね。

比較的近いエリアでのファミリータイプの分譲マンションという意味では、松が谷3丁目のプラウド上野松が谷(2015年分譲・平均坪単価約295万円)や北上野2丁目のザ・パークハウス上野プレイス(2016年分譲・平均坪単価約315万円)があり(いずれもほぼファミリータイプのみの構成で当物件のようにコンパクトなプランはない)、当物件のファミリータイプの平均になると思われる360万円程度の水準はこのご時世なりに高騰した水準という印象ですね。ザ・パークハウスは上野駅徒歩8分でそのお値段でしたからね。

ただ、当物件のファミリータイプはこの南西角と南東角のみで南面条件の良さもあってのものですし、こちら南西角は角住戸らしい魅力あるプラン、さらに言うと次記事で言及するような共用面での差別化もなされた物件なのでおかしな水準ではないと思います。

まぁ、全てはコロナ後の市況の行く末次第になるはずで、自粛期間に需要が溜まった分、短期的には検討者が増えるのは間違いないのですが、景気後退により中期的にはデフレ傾向が避けられず不動産価格にも下押し圧力が生じる可能性が高いと思っています。

ホテル系がやられたことでホテルと競合するような都心部の土地の仕入価格もこれまでよりは落ち着くと思いますしね。

※コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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