プロミライズ横浜井土ヶ谷【公社初の建替プロジェクト】83㎡5,700万円台（予定）（坪単価約228万円）
プロミライズ横浜井土ヶ谷。
所在地：神奈川県横浜市南区井土ヶ谷下町27-1（地番）
交通：井土ヶ谷駅徒歩8分、蒔田駅徒歩8分、南太田駅徒歩9分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：7階建、30戸（地権者住戸2戸含む）
横浜市住宅供給公社にとって初の建替えプロジェクトになります。
以前は築52年の下之前住宅があったところで最終的に地権者さんがこちらの物件を所有する戸数は2戸だけになるようなので、「建替プロジェクト」感はかなり薄くはなるものの、従前の下之前住宅からスケールはそこまで変わっていないと思いますし（「容積余り」はそんなになかったはずなので建て替えの合意を得るのは簡単ではなかったはず）、一般的な民間の事業会社とは異なる公社ゆえに信頼感を得やすかったというのもあるかもしれません。老朽化マンションが爆発的に増えていく今後の我が国のマンション市場において公社が活躍する機会は十分にありそうですね。
なお、当物件の販売代理は野村不動産アーバンネットで、直近の公社物件横浜ミッドベースタワーレジデンスを思い出しますね。
横浜市住宅供給公社はミッドベース以前にも横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンスやマークワンタワー長津田など近年の分譲においてはタワマン実績が主だったのですが、こういった建替案件にも携わるとなるともっと様々な物件にお目にかかれそうです。
さて、まずは立地についてコメントしていきます。駅距離的なインパクトはないものの、シンプルに魅力的なポジションですね。
周囲は戸建住宅ばかりの低層エリアで、南東に下の前公園が広がるというパークサイドになります。
「長年マンションを見ているのにこのあたりってあんまり馴染みがないなぁ…」と思って調べてみたらこの井土ヶ谷下町アドレス（大岡川の北側、かつ、環状1号の東側）には不思議なほど分譲マンションが存在していないことが分かりました。
大岡川沿いにほど近い低地ではあるものの、高い建物がないので空が非常に広く感じますし、蒔田中学校の向かい徒歩5分ほどのポジションに2022年にスーパーなどの入る複合商業施設が開業予定、また、通学区の南太田小学校が徒歩6分など、ファミリーにとって良い条件がそろったバランスのとれたポジションという印象ですね。
公式ホームページ
お部屋は83㎡の3LDK、南東角住戸です。道路は挟みますが、東～南東方向にかけて下の前公園が広がる物件内で最も恵まれたポジションになります。
上述のように周囲は2～3階建の建物ばかりのエリアになるのでこの上層階住戸からは視界抜けまで望める非常に気持ちの良いポジションになりますね。
間取りはそのような条件の良いポジションを加味した物件内で最も大きな唯一80㎡超となったもので、最大のポイントはそのパークフロントを活かしたコーナーサッシの採用でしょうか。
頂点部から東側にかけてはいわゆる腰高窓のようなサッシになるので、サッシ高が高いわけではないものの、プライバシー面を考えるとこのぐらいが無難でしょうし、こういった小規模なノンタワマンでこのような開口部が採用されるのはこの恵まれた立地ゆえでしょう。
この立地でもデベロッパーによってはもっと淡泊なプランになっていたはずで「タワマン実績も豊富な横浜市住宅供給公社らしさを感じることの出来る部分」と言っていいのかもしれませんね（誤解される方もいるかもしれないので念のためコメントしておくと野村不動産アーバンネットはあくまで販売担当でしかなく物件のコンセプトや内容には関係がありません）。
そもそもマンション価格が高騰したこのご時世に80㎡超を臆することなく設計していること自体に公社らしさを感じることが出来ますし、実際、そのゆとりゆえに特に収納面が充実していると感じるプランですね。
こんだけ収納がある上に納戸（しかも窓付き）まであるというのは若干のやり過ぎ感がありますし、80㎡超の3LDKでのLD11畳は小さ過ぎ、さらに浴室が1620ではなく1418であるなど、昨今のトレンドとはやや違うあたりも公社物件らしい点と言えるのかもしれませんが…。
坪単価は予定価格で約228万円。環状1号沿い井土ヶ谷中町の井土ヶ谷駅徒歩7分で2017年にヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷が分譲されておりそちらの平均坪単価は約225万円という水準でした。
同時期に蒔田駅側で分譲されたレ・ジェイド横濱花之木も同水準でしたし、当物件の平均210万円台（？）と思われる水準はこのご時世として目に優しい方という印象ですね。
ここはそもそもタワマンなどとは異なる地味目の物件ではあるものの、住宅として本来重視されるべき「南面の豊かさ」に加え「パークサイド」という条件までそろっていることを考えるとかなり現実的な公社物件らしい価格設定になっていると感じますね。
直近のその横浜ミッドベースは間取りがかなり微妙だったこともあり個人的には安いとは思いませんでしたが、結構人気がありましたし世の風潮的には"公社だから安い"みたいな感じではありましたよね。
明確に「安い」とまでは言えなくとも一般の事業会社とは異なり欲張った値付けになることがないのは確かでしょう。
所在地：神奈川県横浜市南区井土ヶ谷下町27-1（地番）
交通：井土ヶ谷駅徒歩8分、蒔田駅徒歩8分、南太田駅徒歩9分
用途地域：近隣商業地域
階建・総戸数：7階建、30戸（地権者住戸2戸含む）
横浜市住宅供給公社にとって初の建替えプロジェクトになります。
以前は築52年の下之前住宅があったところで最終的に地権者さんがこちらの物件を所有する戸数は2戸だけになるようなので、「建替プロジェクト」感はかなり薄くはなるものの、従前の下之前住宅からスケールはそこまで変わっていないと思いますし（「容積余り」はそんなになかったはずなので建て替えの合意を得るのは簡単ではなかったはず）、一般的な民間の事業会社とは異なる公社ゆえに信頼感を得やすかったというのもあるかもしれません。老朽化マンションが爆発的に増えていく今後の我が国のマンション市場において公社が活躍する機会は十分にありそうですね。
なお、当物件の販売代理は野村不動産アーバンネットで、直近の公社物件横浜ミッドベースタワーレジデンスを思い出しますね。
横浜市住宅供給公社はミッドベース以前にも横浜ポートサイドプレイスタワーレジデンスやマークワンタワー長津田など近年の分譲においてはタワマン実績が主だったのですが、こういった建替案件にも携わるとなるともっと様々な物件にお目にかかれそうです。
さて、まずは立地についてコメントしていきます。駅距離的なインパクトはないものの、シンプルに魅力的なポジションですね。
周囲は戸建住宅ばかりの低層エリアで、南東に下の前公園が広がるというパークサイドになります。
「長年マンションを見ているのにこのあたりってあんまり馴染みがないなぁ…」と思って調べてみたらこの井土ヶ谷下町アドレス（大岡川の北側、かつ、環状1号の東側）には不思議なほど分譲マンションが存在していないことが分かりました。
大岡川沿いにほど近い低地ではあるものの、高い建物がないので空が非常に広く感じますし、蒔田中学校の向かい徒歩5分ほどのポジションに2022年にスーパーなどの入る複合商業施設が開業予定、また、通学区の南太田小学校が徒歩6分など、ファミリーにとって良い条件がそろったバランスのとれたポジションという印象ですね。
公式ホームページ
お部屋は83㎡の3LDK、南東角住戸です。道路は挟みますが、東～南東方向にかけて下の前公園が広がる物件内で最も恵まれたポジションになります。
上述のように周囲は2～3階建の建物ばかりのエリアになるのでこの上層階住戸からは視界抜けまで望める非常に気持ちの良いポジションになりますね。
間取りはそのような条件の良いポジションを加味した物件内で最も大きな唯一80㎡超となったもので、最大のポイントはそのパークフロントを活かしたコーナーサッシの採用でしょうか。
頂点部から東側にかけてはいわゆる腰高窓のようなサッシになるので、サッシ高が高いわけではないものの、プライバシー面を考えるとこのぐらいが無難でしょうし、こういった小規模なノンタワマンでこのような開口部が採用されるのはこの恵まれた立地ゆえでしょう。
この立地でもデベロッパーによってはもっと淡泊なプランになっていたはずで「タワマン実績も豊富な横浜市住宅供給公社らしさを感じることの出来る部分」と言っていいのかもしれませんね（誤解される方もいるかもしれないので念のためコメントしておくと野村不動産アーバンネットはあくまで販売担当でしかなく物件のコンセプトや内容には関係がありません）。
そもそもマンション価格が高騰したこのご時世に80㎡超を臆することなく設計していること自体に公社らしさを感じることが出来ますし、実際、そのゆとりゆえに特に収納面が充実していると感じるプランですね。
こんだけ収納がある上に納戸（しかも窓付き）まであるというのは若干のやり過ぎ感がありますし、80㎡超の3LDKでのLD11畳は小さ過ぎ、さらに浴室が1620ではなく1418であるなど、昨今のトレンドとはやや違うあたりも公社物件らしい点と言えるのかもしれませんが…。
坪単価は予定価格で約228万円。環状1号沿い井土ヶ谷中町の井土ヶ谷駅徒歩7分で2017年にヴェレーナグラン横濱井土ヶ谷が分譲されておりそちらの平均坪単価は約225万円という水準でした。
同時期に蒔田駅側で分譲されたレ・ジェイド横濱花之木も同水準でしたし、当物件の平均210万円台（？）と思われる水準はこのご時世として目に優しい方という印象ですね。
ここはそもそもタワマンなどとは異なる地味目の物件ではあるものの、住宅として本来重視されるべき「南面の豊かさ」に加え「パークサイド」という条件までそろっていることを考えるとかなり現実的な公社物件らしい価格設定になっていると感じますね。
直近のその横浜ミッドベースは間取りがかなり微妙だったこともあり個人的には安いとは思いませんでしたが、結構人気がありましたし世の風潮的には"公社だから安い"みたいな感じではありましたよね。
明確に「安い」とまでは言えなくとも一般の事業会社とは異なり欲張った値付けになることがないのは確かでしょう。