リーフィアレジデンス上原【"一低の端"だからこその物件】4階125㎡28,710万円(坪単価759万円)

リーフィアレジデンス上原。

所在地:東京都渋谷区上原3-1045-7他(地番)
交通:東北沢駅徒歩3分、代々木上原駅徒歩9分
用途地域:第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:4階建、65戸

上原3丁目に位置しているため、物件名は「上原」となっていますが、最寄駅は完全に東北沢駅であり、拡幅工事の進む西側道路(当物件との間には変電所がある)の先が世田谷区になる上原の端っこポジションです。

上原アドレスらしい第一種低層住居専用地域内に誕生する物件ではあるものの、端っこなので一低感は高いとは言えず北側は線路、西側は変電所になるややクセのある立地という印象ですね。

そのため、「上原の本流」とは少々趣の異なる地という印象ではあるものの、東北沢駅~下北沢駅間は線路の地下化により地上部分の再開発(下北線路街)が進行中ですし、道路の拡幅も含め周辺に「新しい風が吹きまくり」という点での魅力を感じることの出来る物件でもありますね。

一低エリアは駅前には少ないものですし、用途制限の多い一低エリアは再開発の恩恵をダイレクトに受けられる立地というのは非常に限られているわけですが、当物件は一低の端っこゆえにそういった要素が強くなっています。

なお、4割ほどが100㎡超になったゆとりある面積帯中心の物件で、その立地条件(駅近でクセのある立地。住戸の向きによってかなり印象が変わりますが…)を考えるともう少し一般的な面積帯50~80㎡台を多くした方が売りやすかった印象もなくはないのですが、当物件は「リーフィア」の小田急不動産に加え、大和ハウス工業と三菱地所レジデンスも参画したプロジェクトで”上原の一低エリア”であることをクローズアップした商品企画の物件になります。

お値段設定からすると成城のように「ザ・リーフィアレジデンス」の方が自然だった気もしますし、若干のミスマッチを感じたりもするのですが、デザイン・設計面でのグレード感もかなり高い物件ですし、スケール的な魅力も少なくありません。

なお、通学区の上原小学校は徒歩5分ほどの距離感で同じ一低内ですのでむろん大通りを越える必要もありません。

公式ホームページ
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お部屋は125㎡の3LDK、南東角住戸です。南も東も"最高限度10m"の一低エリアであり、この最上階住戸は物件内で最も優れたポジションになります。

当物件の敷地も同じく最高限度10mエリアではあるものの、当物件は敷地面積が4,000㎡近くもある大きなもので北側が線路になっているなど周囲の建物に与える影響が小さいことから4階建(およそ12m)の高さの緩和が受けられたのでしょう。

上述のように線路沿いはマイナスではあるものの、線路沿いだからこそ周囲から頭1つ抜けた4階住戸が誕生しやすかったのも事実で、線路や変電所も気になりづらいこの南東角の最上階は特にスペシャルな存在と言えそうですね。

間取りはそのようなポジションにフィットするゆとりある面積帯のものになります。上述のように北側や西側の状況や東北沢駅の駅前物件であることを考えるともっと小さめの面積帯のプランが多いぐらいの方が自然だった印象もありはするものの、こういった大きな面積帯のグレード感のあるお部屋にお住まいになる方にとっては平均専有面積が大きいのは良いことなのは間違いないでしょうね(住民属性の差が小さくなります)。

間取り面での最大のポイントは玄関周りでしょう。
これでもかというぐらいに共用廊下が深いところまで設計されたことで、プライバシー面はもちろん、専有部内の動線も効率的、かつ、有用なものになっています。

いわゆるセンターイン的な玄関位置のため無理なくPP分離が図れていますし、幅的にめちゃくちゃゆとりある玄関スペースは本当にお見事ですね。

まぁ、もう少し手前(共用廊下側)に玄関があっても良かったような気もしますが…。

柱はほぼ完全にアウトフレーム、そして窓際から梁を排除した逆梁工法(バルコニー手摺部分が梁)により、掃き出し窓に足元からフラットな天井間際までの最高クラスのハイサッシを採用した空間設計も素晴らしいプランになります。

坪単価は759万円。代々木上原駅から見て正反対の元代々木町の物件ではありますが、2018年のザ・パークハウス代々木上原に近いお値段設定になりそうです。ザ・パークハウスは平均坪単価約635万円でルーバル付の最上階住戸が坪単価800万円弱という水準でした。

当物件は上述のようにややクセのあるポジションなので評価が分かれるところかとは思うものの、デザイン・設計面はザ・パークハウスを上回るぐらいの出来ですし、4階(最上階)はやはりスペシャルなポジションですので違和感のある設定ではないでしょうね。

近年、代々木上原駅ではオプレジが多く分譲されており、平均坪単価400万円台後半から500万円程度の水準と比べると確かに差は大きいと感じはするのですが、むろんオプレジには100㎡超のお部屋はなく、100㎡超などのプレミア感のあるお部屋は単価設定が高くなるのが通例ですので…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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