ルピアコート東大宮【狭小だが完全アウトフレーム×ワイドスパン】2階64㎡3,898万円（坪単価201万円）

続けて、ルピアコート東大宮。

設計はアトリエ禅、施工はファーストコーポレーションです。
スラブ厚は275～285mmのボイドスラブになるのですが、ホームページなどのイメージ図上はボイドが描かれておらず「ノンボイドの275～285mm」という凄く厚い印象を与えかねない表現になっているのはどうかと思います…。

当物件のポイントの1つと言ってもいいのがデザインですね。
デザイン監修にザ・パークハウスでの実績が非常に豊富なインタープランデザインセンターを起用しており、特にエントランスに設けられたキャノピーにインタープランデザインセンターらしさを感じます。

木目調軒裏の大庇がかなり印象的なデザインで、敷地南側に設けられた平置駐車場の車寄せとの相性も抜群ですね。

エントランスは国産の杉を用いたウォール＆ルーバーをふんだんに用い、かつ、エントランス脇にはやはり国産の天然木をふんだんに用いたシェアリビング空間も設計した特色のあるもので、総戸数55戸の物件ながら共用面にも工夫が少なくありません。

前回の記事で書いたように販売時期が影響し、東大宮駅界隈では過去最高水準の突出したお値段設定の物件になってしまうこともあってか少なからずそういった面を意識しているということでしょうね。

前回のルピアコート東大宮。

公式ホームページ

お部屋は64㎡の3LDK、南向き中住戸です。敷地の東西中ほどに位置するお部屋で、隣接地正面方向には当物件と同じ12階建のマンションが立っています。ただ、上述のように当物件の敷地南端は平置駐車場にしているので最低限の離隔は図れています。

低層階なので冬場の日照への影響は不可避ですが、南東や南西からはわりと得られるでしょう。

間取りとしては、いわゆる狭小3LDKになります。
ただ、東西に目一杯広げたフロアプランにより「全戸南向き×全戸ワイドスパン」が実現した物件で、ワイドスパンゆえの効率設計に出来ているのは良い材料でしょう。

同じ面積を前提とした場合には「ワイドスパン＝奥行（玄関からバルコニーまでの距離）が短い」ということに外ならず、見ての通り一般的なスパンの田の字プランに比べ廊下が短く出来ています。

それに加え共用廊下側の柱も完全にアウトフレーム化されているので本当に無駄の少ないプランになっていますし、お部屋と共用廊下の間に柱が出っ張ったことで玄関前に約1mの幅のある豊かなポーチがあるあたりも非常に意味のある点になりますね。

専有面積を見ずに居室畳数や収納などから専有面積を推測したら「60㎡台後半」はあると感じるでしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は72.9％（（10.2畳＋3.2畳＋6.0畳＋5.0畳＋4.5畳）×1.62㎡【※】÷64.21㎡）と思っていたよりも小さかったのですが、通常、柱の食い込みは畳数にカウントされているものですし、ゆとりある洗面所設計などからしても効率性の高さに疑いの余地のないプランです。
（【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳＝1.62㎡）

ワイドスパンゆえに中住戸ながらLDの開口部はサッシ4枚分もある豊かなものになっているのも魅力的ですね。

坪単価は201万円。平均坪単価は220万円ほどになる物件で、こういった冬場の日照に影響が出る低層階はもう少しパンダ感のある設定であっても良かったようには思いますね。

当物件の中住戸はグロスの嵩みを抑えた50～60㎡台のみで構成されており、グロス価格を下げつつも単価はある程度の水準を維持したいということなのでしょうが…。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんが、食洗機は付いています。その他にもルピアコートシリーズらしい工夫が盛りだくさんな物件で、小さなお子さんに配慮した壁コーナー部分の角丸仕上げ、小さなお子さんでも覗ける下部の玄関ドアスコープ（上部と下部に2つある）、そして玄関ドアのミラーなど無償でこういったものが付いているというのは嬉しいですね。

管理費は180円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数55戸というスケールならば違和感はありません。

駐車場は身障者用を含む全28台でいずれも平置になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。