アクサスレジデンス目黒東【首都高沿いの15階建×池田山側の3階建】12階42㎡5,780万円（坪単価459万円）

アクサスレジデンス目黒東。

所在地：東京都品川区東五反田5-2-4
交通：五反田駅徒歩8分、目黒駅徒歩10分、白金台駅徒歩13分
用途地域：第二種住居地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数：15階建、114戸

敷地西側が首都高（及び北品川四谷線）に面した賑やかなポジションである反面、敷地東側が池田山の第一種低層住居専用地域に面しているという珍しい物件になります。

「目黒東」という物件名からも特殊な立地であることがなんとなくお分かりいただけるのではないでしょうか。
「池田山」とは言いづらいけど「五反田」は使いたくないし…みたいな。

投資マンションの販売を主とするアセットリードのアクサスレジデンスなので大半がワンルームになるのですが、ワンルームマンション条例に従い設けられた大き目のプランがいくつか未入居住戸（最近築1年以上経過してしまったので厳密には「新築」ではなくなってしまっています）として出ていたので取り上げましょう。

五反田駅と目黒駅の2駅が徒歩10分圏内なのは魅力ですし、起伏を考えた場合、行きは五反田駅、帰りは目黒駅からという選択も出来るのは良い点でしょうね。

設計はエヌ・エー・エフアーキテクツ、施工は植木組です。

当物件の敷地は首都高沿いの第二種住居地域と内側の第一種低層住居地域が6：4ぐらいの割合になっているがゆえに、15階建と3階建が組み合わさったような佇まいの建物になっています。

用途地域に跨るエリアには同物件内でも階建に差が出てくるケースは少なくありませんが、ここまでのケースは結構珍しいですね。

外観はこのシリーズらしいモノトーン調のもので、投資マンションとしては高いレベルにあると思います。また、ワンルーム中心ながら総戸数114戸というそれなりのスケールのある物件ということでエントランス周りも見映えのするものです。

階段を数段上る（下るではないところがポイント）エントランスは空間的なゆとりも十分なちょっといい雰囲気ですね。
共用廊下も内廊下設計になった物件です。

公式ホームページ（賃貸）

お部屋は42㎡の1LDK、西向き中住戸です。首都高の向かい西側正面方向には当物件と同じぐらいの高さのマンションもありますが、南西方向は高い建物がなく、通りの内側は第一種中高層住居専用地域となっているので、この上層階住戸からは結構な視界抜けも楽しめますね。

間取りは、ワンルームマンション条例が考慮された40㎡をしっかりと超えた近年の1LDKの中ではわりと大き目のものになります。

ワンルーム投資マンションらしくバルコニー側の柱の食い込みは残念ではあるものの、LDKで12.3畳という大きな畳数が確保されており、LDKに開口部を集約させているあたりからしてもLDKを重視した設計と言えそうですね。

スパン自体はしっかりしたプランなのでLDとベッドルームで開口部を分け合う形の方がオーソドックスなのですが、この形もアリだと思います。

2つの開口部の間にわりと大きなパイプスペースが混入してしまっているのは残念ではありますが…（柱をバルコニー内にアウトフレーム化出来ていればパイプスペースをここ以外のところにする余地があったはずです）。

もう1つのポイントは超巨大なウォークインでしょうか。
ベッドルームが3.6畳なのにウォークインが2.6畳って凄いですね。笑

坪単価は459万円。このご時世なりのしっかりとした水準です。

マンション価格が安かった2010年のピアース白金台（平均専有面積50㎡台）の頃は平均坪単価約335万円という水準でしたので、ざっくり言って1.5倍ぐらいまで上昇しています。

眺望面の魅力もありはするものの、首都高向きになるわけですし、いわゆるワンルーム投資マンション内の40㎡台になることを考えるともう少し目に優しい水準であって欲しかったとは思いますね。

この立派な価格帯を考えると、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様どころか床暖房、食洗機、トイレ手洗いカウンターすらない設備仕様面も残念です。

管理費は250円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですので違和感はないでしょう。なお、管理形態は「巡回」になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。