ブランシエラ川口ザ・エアリーサイト【最も地味でもパークフロント】2階63㎡3,088万円(坪単価161万円)

続けて、ブランシエラ川口ザ・エアリーサイト。

設計・施工は当然のように長谷工かと思いきや、設計にはT設計工房も携わっているのが意外でした。
T設計工房はリビオレゾン月島ステーションプレミアヴェレーナブリエ神奈川新町など昨今見かけることが多くなっています。

なお、当物件は「ブランシエラ」シリーズの中ではブランシエラ品川勝島フレシア、ブランシエラ浦和駒場に次ぐスケールを有したもので(首都圏のみの話。関西圏ではさらに実績豊富でもう少しメジャーな存在)、現在の長谷工不動産(長谷工グループが旧ジョイント・コーポレーションの全株式を取得すると共に、元来行っていた分譲マンション事業を移管し、社名を長谷工不動産にした)になって以降初のスケール感のある物件ということにもなります。

前回の記事で書いたように交通に難のあるポジションではあるものの、それを補えるだけの環境面の魅力を感じる物件で、スケールや価格帯からしても「ブランシエラ」に凄くフィットしている印象がありますね(少々語弊のある表現になってしまいましたが…)。

プランに関しては、長谷工らしい田の字プラン中心で、一部住戸に設けられたウゴクロ以外はそれほど見所はないものの、一方で、ランドスケープ的な魅力は少なくありません。

リバーフロントとパークフロントを両立させることが出来たポジションだからこそではあるのですが、リバーサイト(芝川向きの西向き)、サニーサイト(前建が低層建物になる南向き)、パークサイト(道路の向かいに朝日中央公園を望む東向き)の3棟が"無理なくいずれもそれぞれ魅力のある位置"と出来ているのは稀なことです。
ほとんどのマンションは容積率を全うしようとすると条件の良くない向き・ポジションにもある程度の住戸を設けねばならなくなるものですが、当物件にはそれがほとんどありません。

東側道路沿いに設けられたエントランスはクランクインアプローチで植栽も充実したエントランス周りの空間構成も魅力的ですね。

平置駐車場も設けた点や駐輪場を200%設置したあたりが影響してかエントランスホール及びラウンジが総戸数100戸超の物件にしてはややこじんまりとしている印象があり、もう少しスケールなりの”分かりやすさ”があっても良かったような印象がありはするものの、外観に関してもところどころ縦のラインを強調したものとなっており単価帯を考えれば悪いものではないでしょう。

前回のブランシエラ川口ザ・エアリーサイト

公式ホームページ
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お部屋はパークサイトの63㎡の2LDK、東向き中住戸です。低層階ながら道路の向かいに朝日中央公園を一望できるポジションです。朝日中央公園は緑の多い公園ではありませんので魅力的な視界という感じではないものの、結構大きな公園ではあるので半永久的に視界抜けが保たれる好条件だと思います。

この住戸の下の1階部分はエントランスホールであり、下階をそんなに気にする必要がない(エントランスホールに響くほどの騒音は別です…)という点も良い材料でしょうか。

間取りは63㎡もありながら3LDKではなく2LDKになっています。
このパークサイトは60㎡前後のプランが多くなっており、物件の最大の売りであるリバーフロントのリバーサイト、なんだかんだやっぱり手堅い南向きのサニーサイトよりもひと回り小さなプランではあるのですが、「63㎡の2LDK」というのは結構意外でしたね。

物件内では地味な方にはなるものの、一般的な物件ならば"パークサイドポジション"は恵まれている方ですし、公園でお子さんをお遊ばせる方も少なくないことを考えると3LDKの方が自然な印象なのです。

総戸数100戸超のスケールを有する物件ですのである程度の面積レンジとプランバリエーションがあった方が良いのは間違いないのですが、63㎡は2LDKにしては結構大きく感じますしね。

63㎡の2LDKにするぐらいなら65㎡を確保し引き戸の開け閉めで2LDKとしても使える基本3LDKのプランにした方が潰しが効いていた気はしますよね。

63㎡あることで確かにLDは12.2畳と大き目ですし、収納も充実しているとは思います。ただ、浴室は1317と小さいですし(50㎡台でも1418になっているのは珍しくない)、50㎡台後半の2LDKと比べそこまでゆとりを感じるかと言うと…。

坪単価は161万円。1階住戸は棟によらず坪単価150万円台からあるので単価的にはとりわけ目立つ水準ではありません。
ただ、物件内では面積が小さいことでグロスは控えめで、この単価だからこそ"65㎡の3LDK"ニーズにも対応した方が良かったような印象はありますね。

近年は狭小プランのオンパレードとなった物件は少なくなく、そういった物件には微塵も感心しませんが、当物件はそれなりの戸数のある物件ですし、80~90㎡台をしっかりと確保した上で60㎡台の3LDKのバリエーションを増やす分には消費者にとって良いことでしかないと思います。

なお、当物件の平均坪単価は170万円程度になるはずで、川口元郷駅近のブランズ川口本町(平均坪単価約205万円)よりは安い一方でリビオシティ川口元郷(平均坪単価約155万円)よりは大分高くなっていることを考えると全体的な単価帯にもうワンパンチあっても良かった印象ではあります。

設備仕様面は、総戸数100戸超のスケールがありながらディスポーザーがないどころか食洗機も付いていないのは残念です。ただ、床暖房はしっかりとありますし、単価帯を考えれば許容範囲ではあるでしょうね。

管理費は145円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしではあるものの、総戸数100戸超のスケールメリットを感じることの出来る水準です。

駐車場は全59台で身障者用を含む17台が平置、残りの42台が機械式になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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