パークホームズ柏タワーレジデンス【久しぶりの分譲な上に好パフォーマンス】21階86㎡7,928万円（坪単価305万円）

パークホームズ柏タワーレジデンス。

所在地：千葉県柏市柏4-6-1（地番）
交通：柏駅徒歩4分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：21階建、191戸（他店舗2戸）

柏駅久しぶりだな～と思ったら徒歩10分圏内での分譲は2016年のバウス柏以来でしたか…。

柏駅にはザ・カシワタワーとライオンズタワー柏という2本のタワマンが既に存在しており、当物件は高さ（階建）でも駅距離でも劣ってはしまいます。

しかしながら、そのように久々の分譲マンションになるわけですし、三井のブランドタワマンとくれば注目度の高さは言わずもがなでしょう。

柏駅では西口再開発にも三井不動産が関わっていますし、そごう跡地も三井になる可能性が高く（マンションになるかはまだ分かりません）、ここが「パークタワー」ではないあたりからも後の物件への「余力残し」のように感じてしまう部分もあるのですが、ブランドはさておき小ぶりなタワマンながら特色がしっかりと設けられているのは立派ですね。

最大の特長は設計面でしょう。三井不動産の物件としては、パークホームズララ新三郷以来のSulatto3フリーノンビームの採用になるでしょうか。
Sulatto3（詳細はプラウドシティ日吉ご参照）を採用したことで、梁の影響の少ないスッキリとした構造面はもちろんのこと、21階建で免震構造（Sulatto3＝免震）が採用されているあたりもスペシャルに感じる物件です。
ライオンズタワー柏も免震構造でしたが、柱・梁の凹凸が結構目立つ物件だったので当物件の構造は余計に際立つところがあると思います。そこいらへんも意識してのものなのかもしれませんね。

立地に関しては駅前ですので買物利便性の高さは言わずもがな、さらに、通学区の柏第一小学校が徒歩3分などといった魅力もあります。

公式ホームページ

お部屋は86㎡の4LDK、南東角住戸です。南方向にはその29階建のザ・カシワタワーがありはしますが、数百メートル離れているのでお見合い感は皆無ですし、それとその先のライオンズタワー以外はほとんど遮るもののない魅力的な眺望が楽しめます。手賀沼花火大会が望めるのも魅力的でしょう。

間取りは、日照上一般的に最も人気の南東角ということで物件内で最も大きなものになっています。

3LDKではなく4LDKなので各所にそれほどゆとりを感じることはないものの、キッチンはL字型のゆとりあるオープンキッチン、浴室も1620、そしてLDの両面にしっかりとした幅のある開口部と、物件内で目玉となる角住戸らしい抑えるべきところをしっかりとした抑えた印象のあるプランです。

ダイレクトサッシは設けられていない角住戸になりますが、フロア中央付近の中住戸周りに強固なグリッドフレーム（逆梁になっている部分）を採用したSulatto3によりこういったフロア両端付近に位置した部分の掃き出し窓は「順梁ながらもハイサッシ」が採用出来ており、それこそがSulatto3の最大の魅力と言えます。

一方で、当物件はそのようにSulatto3との兼ね合いもあってか全戸南向きとしており（他方角も設けるのであればパークホームズララ新三郷のようにきれいなL字形などにしないと両面にSulatto3を採用するのは難しい）、奥行（玄関から南側バルコニーまでの距離）が結構あるのが中住戸にとってのネックの1つになっています。


1LDKでこのLDが内側になったタイプはいわゆる投資マンションなどでは非常によく見かけるものですが、三井のタワマンでは見たことがないかも…。
ただ、こちらは大きな面積帯の角住戸なので南面スパンはこれで十分ですし、当南東角は東側の眺望も大きな魅力なので特段気になることはないですね。

廊下は一直線ながら玄関をクランクイン設計にしているのでプライバシー面と効率性のバランスもとれていると感じます。

居室畳数を重視したためか収納はやや少なめな印象なのですが、昨今は宅配型トランクルームサービスなども充実していますし、バランス的にも悪くないと思いますね。

リビングインのベッドルーム4の引き戸はもう少し大きく開け放てるようになっていると良かった印象ではありますが…。

坪単価は305万円。高層階でもこれ以外のプランは250～260万円ほどの設定で花火の特等席にもなる物件内で最も魅力的なポジションなりにしっかりとした水準です。

しかしながら、シティタワー所沢クラッシィ（プレミアム住戸とかではない一般的なお部屋なのに坪単価500万円超）のようなふざけた値付けをする物件も世の中にはありますが、当物件はそういった物件と比較するまでもなく真っ当な値付けだと思います。板状なので角住戸率は高くなく反対（南西角）の角住戸は線路の影響が強くなるのでこの南東角にこのレベルのプレミアムが乗るのは仕方ないところでしょう。

というか、21階建とは言え、高層階は柏駅界隈ではまだまだ珍しく特に高層階中住戸が坪単価250万円ほどというのはこのご時世にしてはなかなか控えめな設定と感じますね。
マンションが今と比べ遥かに安かった2014年のライオンズタワー柏ですら平均坪単価約235万円でしたので当物件の平均240〜250万円ほどの水準は正直かなり拍子抜けしました。

なお、三井不動産は現実的なお値段設定を心がけるデベロッパーなのですが、コロナ前後で価格に変動はありません。
上述のように柏駅徒歩10分圏内では久々の分譲マンションになるわけですし、この水準で第1期が80戸というのはむしろ少なく感じますね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。