パークホームズ市が尾荏田西【接道はほぼ歩行者専用道路×小学校隣接】5階82㎡7,480万円（坪単価302万円）

パークホームズ市が尾荏田西。

所在地：神奈川県横浜市青葉区荏田西4-7-2（地番）
交通：市が尾駅徒歩10分
用途地域：第二種高層住居専用地域
階建・総戸数：5階建、95戸

市が尾駅からはほぼ一直線ではあるものの、鶴蒔橋（東名）を越えた先の高台エリアに位置しており、駅付近とは標高にして20m程度の差があるので徒歩10分の表記以上の労力が必要にはなってきます。

ただ、エリア内では評判の良い荏田西小学校に隣接したポジションというだけでも特色を感じることが出来ますし、当第二種高層住居専用地域の周囲は広範囲に渡り第一種低層住居専用地域が広がり、泉公園、泉田向公園、市ヶ尾鶴蒔公園、日向公園など近隣にいくつもの公園が点在しているという子育て環境としての魅力が少なくないエリアになりますね。

もちろんそのように広域に一低エリアが広がっているがゆえに近くにスーパーなどの商業施設が少なく買物利便性が芳しくないというデメリットもあるわけですが…。

なお、落ち着きある住宅街に位置している以上の特徴と言えるのが、2,200㎡弱の敷地の接道がほぼほぼ歩行者専用道路という点でしょうか。それゆえに歩行者動線は小さなお子さんにも安心なものですし、通りから内に入ったポジションゆえに道路の喧騒の影響を受けづらいという魅力もあります。

実際、当物件は子育て世代のファミリーに焦点をあてており、全戸72㎡超のプランニングも大きな特色の1つになってくるでしょう。

公式ホームページ

お部屋は82㎡の4LDK、南東角住戸です。南は3階建の老人ホームになるので、日照・視界共に良好な物件内でも魅力の高いポジションになります。東側は市が尾フラットという5階建の日本郵船の社宅が2棟（当物件の敷地も従前はそのA棟があったところ）ありますが、南東方向には広場などもあり悪くない雰囲気です。
また、敷地南東部のこのポジションであれば北側の小学校の喧騒も入りづらいでしょう。

間取りとしては、日照的に最も人気になりやすい南東角ということもあり物件内で最も大きなものが採用されています。

当物件は上述のように全戸72㎡超の総戸数95戸という形ではあるものの72～82㎡という狭いレンジ内に集約されているあたりも1つの特徴と言えるでしょうか。上層階を中心にルーバル付のプランも用意されているのですが、それらも当プランより小さなものになっています。

そのように4LDKとしては小ぶりにはなるものの、角住戸の中では効率性に重きを置いた設計なので居室畳数・収納などを見る限りは80㎡台中盤ぐらいの感覚はありますね。

洋室は4畳台が多くなっており、ギリギリな印象ですが、形は良好ですし、当物件の1つの売りとなっているのが全洋室のウォークインクローゼットですので収納力は高いです。

玄関廊下はプライバシー面への配慮を行いながらもコンパクトな設計ですし、柱をほぼアウトフレームしたことが功を奏した形でしょうね。

洋室2の引き戸はきれいに開け放てるタイプになっているので違和感少なく広々3LDKとしても利用出来ますし、南側開口部が連窓サッシになっているのも大きな魅力です。

一方で残念に感じるのは、4LDKとしてはゆとりがあるとは言えないキッチン周りと1418の浴室でしょうか。
もう2～3㎡あるとそのような水回りにワンランク上のゆとりが生み出せたはずです。

坪単価は302万円。当物件はこういった南向きの棟以外に東向きと西向きも存在しており、東や西の低層階には坪単価220～230万円台があるので思っていたよりも単価差があると感じます。

中小デベロッパーの物件であったならば、こういった面積が大き目のプランはグロスの嵩みが考慮され単価が伸びていなかったりするものですが（そもそも中小デベロッパーだったならば80㎡超はなかったかもしれません…）、泣く子も黙る三井のブランド物件の最上階南東角ということもありしっかりとした水準になっていますね（1階南東角でも270万円という水準）。

ただ、上述のようにこういった"4LDKプランが非常にフィットした子育て環境抜群のポジション"に誕生する物件ですので違和感のある水準ではないでしょう。
駅近信仰の強いご時世（コロナ後にどの程度トレンドが変わってくるか注視しています）であることを考えるともう2～3㎡あってのこの価格（グロス）であって欲しかったという思いはありますが…。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。