パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー【駅前"最南端"ゆえの特等席】29階92㎡6,898万円(坪単価249万円)

パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー。

所在地: 千葉県柏市柏都市計画事業柏北部中央地区一体型特定土地区画整理事業区域内162街区1画地他(保留地番号)
交通:柏の葉キャンパス駅徒歩4分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:29階建、364戸

三井の街、柏の葉キャンパスに久々に誕生するタワマンということで注目していた方は少なくないでしょう。

2017年のパークシティ柏の葉キャンパスサウスフロントも20階建だったので”タワマン”の範疇ではあったものの(18階建以上ぐらいになると物件名に”タワー”が入ることが少なくないですし、タワマンと呼んでも違和感はありません)、物件名に”タワー”は入っておらず見た目的にもタワマン感は薄かったので、名実共にタワマンと言える物件が誕生するのは2015年のパークシティ柏の葉キャンパスザ・ゲートタワー以来になります。

この162街区に当物件の構想があることは一番街の頃から明らかになっていたわけですが、今後、共同住宅の具体的な開発計画は上がっておらず(いつになるかは分かりませんがこの物件のモデルルームのある駅前は有力な場所の1つですし、駅から少し離れるとまだまだ空地があるので今後も少なからずレジデンスが出来るでしょう。あくまで具体的な共用住宅の計画が明らかになっていないというだけです)、そういった意味でも気になっている方は多いかもしれませんね。

当物件の駅徒歩4分は柏の葉キャンパス駅の物件の中ではけして近い方とは言えないのですが、高層が建築可能な駅前街区の中では"最南端"に位置するという点が大きな特長になっており、当物件の南向き住戸は日照と眺望が半永久的に保たれることとなります。

この”最南端ポジション”からだと柏の葉小・中学校も近いですし、そのように条件の良い南向き住戸との相性も抜群と言えるでしょうね。

実際、第1期の80戸の供給は南向き住戸率がかなり高くなっており、南向きとそれ以外の方角とでかなり人気に差が出ていると感じる物件になります。

ゲートタワーの際にも言及したので覚えていらっしゃる方もいるかもしれませんが、一般的に眺望に重きが置かれたタワマンとは言えども都心などではないこのエリアでは南向きに魅力を感じる方が多いはずで実際、ゲートタワーも南向きに人気が偏っていたんですよね。当物件はそのように小・中学校が近いポジションであることからしても検討する方は一段とファミリーが多いように感じますし、日照だけでなく眺望までもが南面優位とくれば南面への偏りが生じるのは当然のことではあるのですが、それはデベロッパーも容易に予想出来たことなので価格設定はもう少しそういった面を考慮してしかるべきだったのではないでしょうか(この点に関しては以下でもう少し述べます)。

総戸数364戸ということでタワマンとしてそこまでスケールのある物件ではなく共用部がとりわけ充実している感じでもないので(コミュニティパークなどの屋外部分は公開空地でありこの物件の方でなくとも利用できる)、ノン南向き住戸にとっての魅力をもっと高めて欲しかったという印象もなくはありません。

公式ホームページ
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お部屋は92㎡の3LDK、南西角住戸です。西側には20階建のサウスフロントがありますが、当最上階住戸には関係がなく、南側は戸建などの低層建物中心のエリアが広域に渡り広がっているので階数以上の開放感が得られる特等席と言えるでしょう。

同じように視界が抜けていても眼下にそれなりの大きさの建物と戸建などの小さな建物を望むとでは”高さの感覚”に違いがあるもので、この物件の南向きの高層階は階数以上に高く感じるはずです。

間取りは、90㎡超ありながらの3LDKということで”柏の葉キャンパスのタワマン”なりにゆとりを感じることが出来ます。

ゲートタワーの際にも言及したように、一番街・二番街には100㎡を超えるものがたくさんあったのでその時代と比べるとやはり小さくなってきてはいるのですが、、パークシティ柏の葉キャンパスブライトサイトはエリア内では小ぶりな物件だったということもあり80㎡台の4LDKが最大、お隣の直近のサウスフロントも86㎡の3LDKが最大ということで、スケールあるタワマンなりにゆとりある面積帯のプランを心掛けている様子が伝わってきます。

柏の葉キャンパスの最大の売りでありコンセプトとなるのは「一から開発を行えた新しい街(美しい街)であること」「価格帯(単価帯。当初に比べれば上がっていますが…)が抑えられていること」になるはずで、”都心へのアクセス性そこそこにそこそこの価格でひと回り上のゆとりある住まいに出会える新しい街(美しい街)”だと思うので、やはり三井不動産もそのあたりを意識しているものと思われます。

ちなみに、同時期分譲となるパークホームズ柏タワーレジデンスは80㎡台の4LDKが多く設けられており、そういったプランニングですらこのご時世においては”ゆとりのある方”になるのですが、この柏の葉にはさらにその上を行くゆとりがあります。

さて、肝心の間取りなのですが、少々の難しさを感じるものです。

当物件は敷地にも十分なゆとりがあるのですが(次の記事で詳細)、L字型の敷地形状で南面を活かすために敷地南西端の敷地全体でみると小さな部分に住棟を集約させたためにフロアプランが今一つなんですね。

当南西角は敷地南西端の形状に沿った形状になっており、少々歪なものになってしまっています。

南西頂点部の柱をオフセットしたことでLDにコーナーサッシ(※)を実現しているのは非常に評価出来る点ではあるのは間違いありませんし、実際このサッシを介して望む南方向のパノラマビューは非常に魅力的なものとなるでしょう。
掃き出し窓のサッシ高は約2.1mというまずまずの水準が確保出来ていますし、ここからの眺めは格別でしょうね。
※当プランは2~29階まであるのですが、高層部はコーナーのバルコニー部分が上階に行くにつれ徐々に切り上がっていく設計になっており、この最上階住戸はバルコニーが南側と西側に完全に分離した形状になります。そのため、LDのコーナーサッシの南西頂点部は掃き出し窓ではなくダイレクトサッシ(窓の外は空中)になっており、より眺望を堪能できる気の利いた設計と言えるでしょう。高額物件パークリュクス虎ノ門などを彷彿させる外観デザインも意識した三井物件らしい繊細な仕上がりと言えます。

ただ、その一方で妻面の凹凸も影響し、全体的にかなり奥行(玄関から南端や南西頂点部までの距離)のある設計になってしまっており、角住戸の中でも長めになってしまった廊下は気になる点の1つでしょうか。

3LDKなのでLDは17畳確保出来てはいますが、入口付近のデッドスペースは大き目で、90㎡を優に超える3LDKにしてはやや小さく感じます。

収納は充実している方ですし、キッチンと洗面所がつながった2WAY設計も魅力的なプランなのでけして悪いものではないのですが…。

坪単価は249万円。ゲートタワーの南向き高層階角住戸とほぼ同じ水準で、階建の差こそあれ当物件の方が南面条件に優れていることを考えると意外な印象すらあります。物件内でダントツで面積の大きな目玉角住戸でもあり、サウスフロントの影響のない高層階はやはり人気のようですね。

上述のようにゲートタワーの時も南向きが人気だったわけですし、当物件の"高層エリア最南端の南向き"ということを考えると南向き住戸の価格設定は控えめ過ぎた印象ではありますね。

むろん南向きの検討者にとっては良いことではあるのですが、第1期は80戸でしかなく、明らかに南向き以外の人気が今一つなのはデベロッパーにとってはもちろんのこと検討者にとってもいいこととは言えません(人気の偏りで倍率が高くなり抽選にハズれるなど)。
南向きは高層階を中心にもう少しプレミアムを乗せ、ノン南向きをさらにこなれた水準にするなどした方が全体的にバランスよく売ることが出来、より人気物件としての地位を確立出来た印象がありますね。コロナの影響があるとはいえ総戸数364戸の物件の第1期が80戸というのは少ないですし…。

当角住戸の高層階は上述のようにコーナー部に"違い"を出せているわけですし、この単価ならば当然人気になりますよねぇ…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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