パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー【三井の分譲では初の40㎡台】11階45㎡2,878万円（坪単価212万円）

続けて、パークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー。

設計・施工は長谷工です。これまでは三井住友建設、鴻池組、熊谷組ときての長谷工なのでネームバリュー的にややモヤっとするものの、タワマンですのでもちろん二重床ですし（関西圏ならば普通に直床なのでしょうが…）、免震構造も採用されています。
※長谷工は今後首都圏のタワーマンションのシェアで20％（現状は5％）を目指すべく今年4月に超高層案件の専門部署を設定しているので、これからはこれまで以上に長谷工のタワマンを見かけることが多くなるのは間違いないでしょう。

柏の葉キャンパスでの免震構造はパークシティ柏の葉ザ・ゲートタワー、パークアクシス（三井の賃貸）に次ぐ3物件目でしょうか。



最大天井高は約2.6mありますし、タワマンらしい三次元的にゆとりある設計も大きな魅力の1つであることは間違いないのですが、個人的にそれ以上に興味深く感じるのはランドプランですね。

前回の記事でもちらっと述べたようにL字型の敷地形状において南面を活かすこと（＋一番街の南向き住戸に配慮）を念頭に置いたために住棟の配置やフロアプランに少々の苦しさを感じずにはいられないのは確かです。
しかしながら、住棟を敷地南西部に集約したことで敷地北側に東西に十分過ぎるほど幅のあるスペースが広がっており、三方接道のそのスペースの使い方が殊の外贅沢に感じる物件なのです。

敷地面積9,200㎡超に対し、建築面積は3,300㎡弱と平面図から受ける印象以上に建築面積が大きく感じるのですが（それでも空地率は約64％）、敷地北東部の自走式駐車場部分が含まれてのものでしょうし、151台の自走式に加え、97台の平置駐車場まで設置出来ている点、さらに敷地北西部にはコミュニティパークやシーズンプロムナードなどといった緑豊かな空間を設けることが出来ている点も大きな魅力になるでしょう。

こちらの物件よりもスケールの大きな一番街や二番街などと比べても空地の豊かさが目立つ印象で、かなり贅沢な設計と感じますね。
敷地形状に加え、全体に変にゆとりがあり過ぎなためかマンションと自走式駐車場との間の距離が結構あり、屋根がないのはどうかと思いますけど…。

また、前回の記事で書いたようにコミュニティパークなどのスペースは公開空地であり、当物件にお住まいの方以外も入れる広場的なものになるのですが、当物件のグランドエントランスの手前に広がるアプローチ空間でもあるのでここにお住まいの方はそこを毎日のように通ることが出来るというのはそれだけでプラスでしょうね。
「三井に住んでいます」ってやつです。笑

なお、共用施設としては1階部分エントランス周辺のものが多くなっており、ラウンジ、サロン、キッズルーム、パーティールームなど定番のものが中心です。

ただ、自走式駐車場の片隅にホビースペース、また、低層階にお住まいの方も眺望を楽しめるように屋上テラスが設けられているあたりは三井のタワマンらしい点と言えるでしょう。パークシティ大崎ザ・タワー、パークシティ武蔵小山ザ・タワー、コスギ3rdアヴェニューザ・レジデンスしかりですね。

前回のパークシティ柏の葉キャンパスサウスマークタワー。

公式ホームページ

お部屋は45㎡の1LDK、東向き中住戸です。東側は14階建のアベニューガーデン柏の葉（社宅）があり、当住戸は東向き住戸の中でも南東角の北側に隣接したやや南寄りに位置した東向き住戸なので前建の影響は強いですね。北東方向は当物件の駐車場を望む感じであり、マンションやビルがひしめく一般的な駅前エリアに比べればマシな方ではあるものの、柏の葉キャンパスエリア内では難のあるポジションにはなると思います。

間取りは、言い方は悪いですがそのようなポジションだからこその物件内で最も小さなプラン（当プランは18階まで）になります。

三井の賃貸であるパークアクシスやゲートタワーのウエスト棟にはこれ以上のコンパクトタイプもありますが、三井の"分譲マンション"という括りで言えばこれまでで最も小さなプランになるはずです（これまでの最低は60㎡台だったかと）。

それでも45㎡あり1LDKの中では大きな部類にはなるものの、バルコニー側の柱ですら食い込んでいますし、開口部の幅的にもタワマンらしさがないのは残念ですね。

当プランは前建を越える18階まであるわけですし、採光面を考えてももう少ししっかりとした開口部のあるプランであって欲しかった印象です。

坪単価は212万円。リビオ柏の葉キャンパスの40㎡台（坪単価200万円前後）と比べると相応の水準ではあるのでしょうが、リビオの40㎡台自体もポジションのわりにやや強めと感じましたし、やはり柏の葉キャンパスのファミリーメインのエリア感、さらに小・中学校へのアクセス性の高さなどを加味するとこういった前建の影響の強いコンパクトプランはもうちょっと"パンダ感"を意識してくれても良かったようには思いますね。

ゲートタワーのウエスト棟（賃貸棟）にはこういった40㎡台が多数設けられており、16万円台が多くなっていることを考えれば投資としても魅力を感じてしまうぐらいの価格帯なのですが、大規模物件であることを考慮しても空室が結構多くなっているので、早期の成約を望むのであれば目に優しい賃料帯にする必要があるでしょう。

設備仕様面は、この価格帯の物件ですので水回りの天然石天板などはありませんが、ディスポーザー、食洗機は付いています。ただ、ゲートタワー同様に80㎡以上でないとトイレ手洗いカウンターが付いておらず（古めかしさのあるタンクが目立つタイプ）少々の物足りなさがあるのは確かですね。

管理費は182円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、各階ゴミ置場もあっての水準ですのでかなりリーズナブルですね。
ちなみに、二番街はディスポーザーなしの内廊下で228円/㎡、ゲートタワーはディスポーザー有×外廊下で273円/㎡でしたので、それらとの比較をすると余計にリーズナブルなことがお分かりいただけると思います。
特にゲートタワーと比べると明確に安く駐車場の差（ゲートタワーは機械式中心）がモロに出ていると感じますね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。