ルピアコート大宮フィオーレ【ちょっとした穴場的(?)な徒歩12分】4階81㎡5,778万円(坪単価235万円)

ルピアコート大宮フィオーレ。

所在地:埼玉県さいたま市大宮区大成町2-97-1他(地番)
交通:大宮駅徒歩12分
用途地域:第一種住居地域
階建・総戸数:7階建、75戸

駅距離は少々あるものの、ターミナル駅大宮駅の12分ならば許容範囲内と考える方も多いでしょう。

大成町の第一種住居地域内に誕生する物件で、周囲は戸建がほとんどという低層住宅街に位置した7階建になっているので日照・視界条件の良い住戸が多くなっています。また、中山道沿いでないのも良い点でしょう。

西口は駅前の高層エリアを除くとスケールのある分譲マンションが少なく、当物件は7階建なので総戸数自体はそこまで目立ちませんが、敷地面積は約3,000㎡という大きなもので何気に結構珍しいタイプの物件という印象を受けますね。

基本的には住宅街になるので買物利便はあまり高くはないものの、通学区の大成小学校は徒歩7分と上々の距離感になります。

大宮駅界隈では複数の再開発が控えており、西口第3地区はここから結構近いのでそういった点での期待も少なくないエリアになります。

公式ホームページ
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お部屋は81㎡の4LDK、南西角住戸です。南は2階建の戸建、西は3階建の低層マンションで、この4階住戸は日照だけでなく広域での視界抜けが望める魅力的なポジションになります。

間取りは、このシリーズの大きな売りの1つであるピアキッチンプランになります。

先日取り上げたルピアコート東大宮の「新しいタイプのピアキッチン(ピアキッチンが”横型”で和コーナー付のもの)」ほどの特色はないものの、LD入口付近のキッチンカウンター部分を有効活用できる方にとっては非常に魅力的なものになるでしょう。

カウンター前方の洋室3の引き戸はしっかりと開け放つことが出来るタイプになっているので、そこと連動させることでこの入口付近の空間が活きてくることもあるはずです。

また、柱や開口部に配慮があるのが素晴らしいと思います。
角住戸ながら洋室4室を妻面に並べたタイプではあるものの、洋室2をLDよりも北側に少しずらしたことで、南西頂点部の柱を完全にアウトフレーム化すると同時にLDにちょっとしたコーナーサッシを導入しているのは好設計ですね。

LDは二面採光でなくともサッシ3枚分以上の採光が得られますし、バルコニーも十分な大きさがあります。

なお、80㎡超ならば浴室は1418ではなく1620であって欲しかったところですが、3LDKでなく4LDKなので他の部分との兼ね合いで難しかったようですね。

坪単価は235万円。上層階には250万円以上のものもある物件で、中層階とは言えども魅力的な南面条件のわりには単価が現実的な水準にとどまっていると感じますね。

近年の大宮駅徒歩10分前後で言うと、リビオ大宮氷川参道ザ・テラスが平均坪単価約285万円、ザ・パークハウス大宮吉敷町が平均坪単価約260万円という水準でしたので、方角が正反対(さいま新都心駅前も利用しやすい)とは言えどもこのご時世としては目に優しい水準だと思います。

先日行われた第1期の30戸は既に登録完売したとのことですし、パフォーマンスと価格帯のバランスが良いと感じる物件です(そもそも駅前に似合う物件ではないですし、駅徒歩10分圏内だと価格はもうひと回り高くなるはずなので需要は減ってしまう)。

むろんマンションの値付けって物件やデベロッパーによりけりなので物件次第ではあるのですが、経験上、”ターミナル駅徒歩11~13分”のマンションってわりと穴場的なお値段設定になることが多いと思っています。

駅徒歩10分超でもターミナル駅ならばそうそう資産価値が落ちることは考えにくいですし、駅近信仰の強いご時世においても比較的検討しやすい条件ではないでしょうか。

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