ガーラレジデンス南浦和【基本が4LDKであるがゆえに収納は少なめ】4階71㎡4,460万円（坪単価208万円）

ガーラレジデンス南浦和。

所在地：埼玉県川口市大字小谷場877外12筆（従前地※区画整理事業地内）
交通：南浦和駅徒歩16分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上6階地下1階建、43戸

最寄駅は南浦和にはなるものの、小谷場の中でもかなり東寄りに位置した長閑なエリアに誕生する物件です。

敷地は南陸橋通りには面しておらず少しだけ内に入っています。ただ、南側には南陸橋通り沿いのガソリンスタンドがあり、駅距離のある環境面重視のエリアであることを考えると少々ミスマッチな印象ですし、南陸橋通りのこの界隈は幹線道路のわりにお店が多くなく買物利便が高いと言えないのも気になりますね（島忠ホームズは徒歩7分）。

一方、上谷沼運動広場までは徒歩9分、通学校の芝西小学校は徒歩8分と子育て環境はまずまずな印象で、南傾斜の全戸南向き（南東向き・南西向き）という点が売りということになってくるのでしょう。

設計はエイワ設計、施工は合田工務店です。

総戸数43戸というごくごく一般的なスケールですし、FJネクストはデザイン面にとりわけ力を入れるデベロッパーではありませんので特筆すべき点は見当たりません。

ただ、エントランス周辺は質感の良い素材を用いた上品なもの、また、南傾斜の開放感のあるポジションを活かしたガラス手摺中心の透明感のある外観も悪くないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、東角住戸です。南東方向はそのガソリンスタンドでその先は南陸橋通りなので静かな環境ではないですし、風向き次第で臭いが気になることもあるでしょう。
一方、周囲はガソリンスタンドの他には戸建やアパートなどの低層建物がほとんどになるのでこの中層階住戸からの視界抜けは申し分のないものになります。

間取りはこれでも物件内では大きな方で、基本が4LDKとなるプランの「メニュープラン3LDK」になります。
70㎡ちょっとでの4LDKだとやはり手狭感はありますが、オープンキッチンになったこの3LDKならばごくごく一般的な大きさで、洋室3の引き戸を開くと22畳程度の大空間にもなりますね。

玄関前にアルコーブ的な空間が設けられていないのは残念ですが、角住戸ながら玄関廊下を一直線としたことで効率性が高くなっていますし、専有面積以上のゆとりを感じることが出来るプランだと思います。

基本が"部屋数重視の4LDKプラン"を3LDKにしたことが影響し、収納がかなり少ないのは気になる点ですが、逆に言うと"基本3LDK"のプランではこのレベルで居室畳数が重視されることは少ないので、そういったプランをお探しの方には向いていると思います。

坪単価は208万円。この界隈はあまり分譲マンションが存在していないエリアなので適切な比較対象は少ないです。強いて挙げるならば2007年の駅徒歩12分のイニシア南浦和でしょうか。やはり南陸橋通り沿いに位置した物件で平均坪単価は約165万円でした。

2007年当時よりも相場はかなり上がっているので当物件の200万円ちょっとになるであろう平均坪単価に大きな違和感はないのですが、2016年のプラウドシティ南浦和テラス（小谷場アドレスの駅徒歩10分）でも平均坪単価約220万円でしたし、徒歩圏とは言い難い駅距離を考えるともう一声欲しかった印象ではありますね。

設備仕様面は、このスケール・価格帯ですのでディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありません。
ただ、食洗機いはもちろんのこと、トイレ手洗い器とスロップシンクが付いているのは魅力でしょう。

管理費は161円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ではありますが、けして大きくはない総戸数43戸というスケールからすれば悪くない水準だと思います。

駐車場は全22台で、平置1台を除いた21台が機械式になります。この駅距離や大通り近接×ガソリンスタンド沿いの立地を考えればもっと設置率が高い方が無難だった気はしますね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。