パークスクエア日暮里【通りから内に入ったパークフロント】70㎡7,600万円(坪単価358万円)

パークスクエア日暮里。

所在地:東京都荒川区東日暮里5-18-2他(地番)
交通:鶯谷駅徒歩7分、日暮里駅徒歩8分(京成本線は徒歩7分)、西日暮里駅徒歩15分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:14階建、88戸(非分譲住戸3戸含む)

先行するアトラス日暮里グレイスコートクレヴィア日暮里の2物件にもほど近い日暮里駅よりも鶯谷駅の方が近いポジションになります。

東日暮里6丁目ではプラウド日暮里テラスが分譲中ですし、この後にはイニシア日暮里アベニューとテラスや同じ住友不動産のシティハウス日暮里も分譲されるように近年次々と分譲マンションが供給されるエリアなのですが、そのような中でも当物件のポジションはわりと特徴がありますね。

当物件のポジションは日暮里南公園のパークフロントであると同時に28階建のリーデンスタワーにより南面を塞がれるという強弱入り混じるものとなります。

日暮里南公園とリーデンスタワーの位置が反対だったらなぁ、といったようなやや残念な思いはあるものの、リーデンスタワーがあることで尾久橋通りの喧騒の影響は少ないでしょうし、その尾久橋通りや尾竹橋通りからしっかりと内に入った落ち着きのあるポジションという点も当物件の魅力の1つにはなってくるでしょうね。

南東方向すぐのところには竹台高校があり、南東方向が低層建物で構成されているところ(当物件は北東向きと南東向きの構成)も良い材料でしょう。

買物はいなげやとマルエツプチが至近になりますし、通学校の第二日暮里小学校が徒歩5分ということで駅距離も含めバランスの取れたポジションになります。

なお、気になる「パークスクエア」というネーミングですが、パークフロントだからってわけではないと思います。
久々の「パークスクエア」となったパークスクエア浦和常盤は別にパークフロントとかではなかったですし、シティハウスやシティテラスと明確な棲み分けが図れているようには感じませんね。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、北角住戸です。北東は細い道路の向かいが日暮里南公園、北西は竹台高校のテニスコート(学校の敷地から少し離れたところにある)になります。

北角なので日照はほとんど期待出来ませんが、いずれの方角も広域に渡り高い建物がないのでこのお部屋からはパークビューだけでなく視界抜けも望めますね。

間取りは、これでも物件内で最も大きなものになります。
50~70㎡台で構成された物件の中で唯一の70㎡台で、角住戸ながら玄関廊下を一直線としたことで全体として大きな違和感のないプランにはなっているのですが、LDの大きさは少々気になる点でしょうか。

11.5畳は数字上は違和感はないものの、LDの入口ドアが結構玄関寄りにあり入口付近の廊下的なデッドスペースが少々気になります。

LDドアの位置は納戸の影響でやや玄関寄りではあるものの、住友不動産の物件によくある”悪意(LDの畳数を水増しする目的)”を感じるほどのものではありません。
ただ、収納を重視した結果LDがちょっと小さい印象のあるプランで、もう少しLDが大きい方が全体としてのバランスは良かったような気はしますね。

まぁ、洋室3の引き戸を開くとかなり広がりのある空間にはなるのでそのあたりも加味してのLD設計なのだとは思いますが…。

なお、北西や南西にサービスバルコニーが設けられており、エアコンの室外機を置くスペースを捻出出来ているのは良いですね。
そのおかげでパークフロントとなる北東面目一杯に設けられた開口部からの視界を室外機が邪魔することはないでしょう。

坪単価は358万円。当物件はこちらのプランのようなパークフロントの北東向きと竹台高校の校庭などの低層エリアに加えスカイツリーも望める南東向きの構成で、どちらも特徴があるので単価に大きな差はありません(売れ行きにもよりますが、住友不動産は上下階で価格差を付けないことも少なくないので単価のバラツキが期待できません…※)。
※基本的には上の階(条件の良いところ)から売っていき、売れ行きに問題なければ中層・下層も上層と同じ値段で販売するスタンス

このご時世にしては良心的な設定と感じたアトラス日暮里グレイスコートの上層階住戸の坪単価310~320万円台ほどと比べた場合にはもちろんのこと、クレヴィア日暮里の2物件の330~340万円台(ファミリータイプの水準。コンパクトプランはもっと高い)と比べた場合にも高く感じる水準で、パークフロントとは言えどもイマイチな日照面を加味するとやはり住友不動産らしい強気なお値段設定と感じますね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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