パークスクエア日暮里【日暮里ではデザインを頑張らざるを得ない?】58㎡6,200万円(坪単価351万円)

続けて、パークスクエア日暮里。

設計・施工は長谷工ですが、普通に二重床になっています。

外観などのデザインに関してはむろん住不100%です。
エントランス周りの打放し、バルコニー戸境に設けられた縦を強調した木調のマリオン、そして北西面から最高部にかけて設けられたホワイトの飾り壁とスタイリッシュな造りになっています。

また、物件によってはエントランス周りが淡泊に感じることも少なくない近年の住不物件ですが、ここは2層吹抜を採用したインパクトのあるものです。

日暮里駅からの道程を考えると敷地南西側にエントランスを設けた方が駅に少しだけ近くなっていたはずですが、あえてパークフロントとなる北東側にエントランスを設けたことで、エントランスの正面方向が日暮里南公園となるという非常に気持ちの良い造りになっています。

エントランスアプローチは階段を数段上る形になっているのがまたいい感じですし、張り出した袖壁や庇も重厚感を演出した魅力的なデザインだと思いますね。

常々申し上げているように”日暮里と言えばアトラス(旭化成)”であり、非常にデザイン性の高い物件を長年に渡り供給し続けてきていることもあってか、”以前よりもデザインに少し手を抜きがちな近年の住友不動産もちょっと頑張った”、そんな印象を受ける物件です。

エントランスホール内部は淡泊な印象のあるデザインでそこももう少し頑張って欲しかったとは思いますが…。

前回のパークスクエア日暮里

公式ホームページ
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お部屋は58㎡の2LDK、北東向き中住戸です。やはり日暮里南公園のパークフロントとなるお部屋で、プランはディンクスをメインターゲットとしたものになるのでイマイチな日照はそれほど気にならないですね(※資産価値的な意味合い。昨今はテレワークの方も増えていますし、もちろんお住まいになる方のライフスタイルや好みによるところは大きいです)。

間取りとしては、物件内に数多くある50㎡台半ばのプランよりも気持ち大きなものになります。

50㎡台半ばのものは共用廊下側(玄関前)にさらにゆとりがあり柱が完全にアウトフレーム化されているので、それと比べると一般的な印象にはなるものの、こちらも一般的な物件に比べると玄関が共用廊下からかなりしっかりとセットバックされており、住不の物件でたまに見かける”ゆとり設計”と言った印象ですね(シティタワー品川パークフロントの60㎡台は凄かった)。

居室配置自体はオーソドックスなものなので多く語るほどのことはないのですが、クランクインの廊下は1つの特徴になるでしょうか。

玄関位置を移動し、玄関廊下を一直線とすればさらに効率性を増すことが出来たので、その形もアリだったとは思います。
ただ、洋室1の収納配置(ないし形状)を考えるとこの設計が最も無理がないと感じますし、面積帯なりに違和感少なくまとまったプランだと思いますね。

坪単価は351万円。55㎡に比べると2LDKにしてはグロスが幾分嵩むことも影響してか物件内では単価が弱めの設定です。

パークフロントであるのはもちろんのこと、上述のようにファミリータイプに比べれば日照がほとんど得られないことによるマイナスの影響は小さいと思いますし、基本的にはコンパクトの方が単価が高めに出やすいエリアでもあると思うので、とりわけ違和感のある水準ではないでしょう。

ただ、当物件は50㎡台が過半数以上を占めるわけで、結構な数を捌かねばならないことを考えると普通ならばもっと現実的な水準に設定するはずです。
長期販売を辞さない住友不動産ならばこのぐらいになるのも当然ではあるのですが、前回の記事で書いたように日暮里界隈は近年の中でも特に供給が多くなっており価格高騰により売れ行きも鈍っていると感じるので住不物件とはいえもう少し控えめな水準であって欲しかったですね。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様はないものの、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、そしてディスポーザーも付いてます。
住友不動産はシティハウス大塚ステーションコート(総戸数106戸)あたりから総戸数100戸近い規模があり、かつ、価格帯がそれなり(ここぐらい)の物件でもディスポーザーを導入しないスタンスだったのですが、ここは搭載されていて逆にちょっと意外ですね。

管理費は319円/㎡。外廊下ですが、そのようにディスポーザー付ということもあってか高めですね。総戸数88戸というそれなりのスケールを考えればもう少し安く出来ていると良かったでしょうね。

駐車場は全23台で身障者用1台を除いた22台が機械式になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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