プレシス秋津ステーションフロント【13年ぶりでも30~40㎡台中心】5階48㎡4,020万円(坪単価277万円)

プレシス秋津ステーションフロント。

所在地:東京都清瀬市野塩5-299-1(地番)
交通:秋津駅徒歩1分、新秋津駅徒歩5分
用途地域:近隣商業地域
階建・総戸数:8階建、54戸

ホームページ等にあるように秋津駅において約13年ぶりとなる分譲マンションです。
そもそもデータのある1997年以降でみても分譲マンションは4件しか確認出来ませんし、付近に行ったことがある方ならばお分かりのように駅前においてもマンションよりも戸建の方が目立っているエリアになります(北口は都営アパートが目立ってますけど)。

ただ、そんなエリアでもマンションを分譲するだけあって少なからず特色のある立地条件と感じます。

同じ池袋線でも駅力が段違いの練馬駅徒歩1分という稀有なポジションだったプレシス練馬ステーションフロントのようなインパクトこそないものの、買物利便も高い南口の徒歩1分は魅力ですし、秋津駅には2018年末にエミオ秋津がオープンしている点も良い材料になってくるでしょう。

駅前ゆえか目の前がパチンコ屋さんなのは玉に瑕ですが、新秋津駅も徒歩5分で使える2駅4路線利用可能なポジションですし、このエリアに馴染みのある方にとっては魅力を感じやすい物件ではないでしょうか。

ちなみに近年の一建設はそのプレシス練馬ステーションフロント以外にもプレシス都立大学プレシス北沢公園なども供給しており、”駅徒歩1分”物件の供給が目立ちますね。

公式ホームページ
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お部屋は48㎡の2LDK、南西角住戸です。道路を挟んだ南側隣接地には下層にそのパチンコ屋さんが入居した10階建の秋津コートがあるのですが、敷地西端に位置する当南西角住戸の正面方向は秋津コートの高層部(10階建部分)からズレており、この階でも南~西にかけて広域での視界抜けを得ることが出来ます。

南西方向はパチンコ屋さんの駐車場ですし、西側すぐのところが駅、北側は線路になるので駅前らしく賑やかな環境ですが、駅前物件であっても日照がしっかりと得られ視界的にも悪くないあたりは高い建物が少ないこのエリアらしい点ではあるでしょう。

間取りは50㎡にも満たない狭小2LDKになります。狭小3LDKで有名(?)な一建設のプレシスシリーズなので、”小さな2LDK”であること自体は驚くには値しないのですが、駅前とは言えども秋津エリアでここまでコンパクトプランがメインのプランニングになっているというのは少々意外でしたね。

一応中には60㎡ほどのプラン(3LDK)もあるにはあるのですが、物件の多くを占めるのが30~40㎡台の1LDK~2LDKであり、その秋津コートの影響があるとはいえ南向き中心で日照的には良好なお部屋が多くなっていることを考えるとこのコンパクトさは予想以上のものでした。

ただ、このような面積帯・価格帯をお望みの方にとっては潰しの効いたプランになっていると思います。

ベッドルームの引き戸はわりときれいに開け放つことが出来るようになっているので違和感少なく1LDKとしても利用可能ですし、廊下は短めで効率性という意味でも悪くありません。

こういったコンパクトなプランにしてはバルコニーがしっかりとしているところも良い点と言えるでしょうね。

坪単価は277万円。上述のように物件内で南面条件・日照条件に優れたポジションということで結構立派な単価帯になっています。

お隣の清瀬駅(徒歩2分)では清瀬市最高層のレーベン清瀬ザ・タワーが昨年分譲されており平均坪単価約250万円といったところだったので、物件自体のランドマーク性やデザイン性なども考慮すると平均坪単価ではこちらの方が高く感じます。
ただ、あちらは70㎡台の3LDKが中心であったのに対し、こちらは上述ように30~40㎡台のコンパクト中心なのでこちらが多少高めになるのは一般的なことです。

駅前とは言えコンパクトニーズ(コンパクトな分譲マンションのニーズ)が強いエリアではないはずなのでグロス価格だけでなく単価でももう少し目に優しい水準であって欲しかったというのはありますけどもね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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