プレシス秋津ステーションフロント【駅徒歩1分でも30~40㎡台中心】3階30㎡2,250万円(坪単価245万円)

続けて、プレシス秋津ステーションフロント。

設計は光和設計、施工は守谷商会、そしてデザイン監修はシー・アンド・スタイルです。

外観デザインはモノトーン調のもので、分譲マンションらしいスタイリッシュな印象ではあるのですが、全体としてやや特徴に欠ける印象ではあるでしょうか。

30~40㎡台中心の総戸数54戸というスケールでしかありませんのでやれるところ(コストをかけられるところ)は限られているとは思うものの、外観やエントランス周りに駅前ランドマーク物件らしさが際立つようなもうひと工夫があると良かった印象ではありますね。

駅出口側から目立つ建物西面中央部が共用階段になっているのもちょっと残念な点でしょうか。
むろん敷地形状などが影響した結果ではあるのですが、西面はこの物件にとっての”顔”ですからね。

前回のプレシス秋津ステーションフロント

公式ホームページ
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お部屋は30㎡の1LDK、北向き住戸です(東側に開口部はありませんが、住戸位置的には北東角)。北側は駅のホームなので3階だと視界抜けが出てくる感じ、また、ホームは屋根でそこそこ覆われてはいるのでそこまで煩くはなさそうです。

当物件は東西に長い敷地形状なので南向き住戸が大半ではあるのですが、北向きには1フロアに2戸こういった最もコンパクトなプランが設計されています。

前回の記事で書いたように、南向き住戸に関しては前建の影響もあるとはいえ基本的に日照は得られるので40㎡台が多すぎな印象ではあるものの(戸建との競合はあるとはいえプレシスの十八番である60㎡前後の3LDKの方がニーズがあったような?)、こういった日照が期待出来ず音の面でも気になる北向き住戸がこのような面積帯になるのは当然のことと言えるでしょうね。

南向きとは異なりバルコニー側の柱ですら食い込んだ設計なのは残念で、1LDKとしてかなりコンパクトなプランであることを考えるともっと効率性を重視して欲しかった印象があります。

ただ、玄関廊下はコンパクトな方ですし、先ほどのプラン同様に洋室の引き戸がLDKに向かって大きく開け放つことの出来る設計になっているのは良い材料でしょう。

坪単価は245万円。60㎡台の3LDKなどと比べても単価差をほとんど感じることのない価格設定です。
※面積は小さくとも水回りなどの基本的な設備は面積が大きなプランと同じように必要になるので、コストアプローチではこういったコンパクトプランの方が単価が高めになるのですが、マンションの分譲というのは言うまでもなく”戸単位”ではなく”物件単位”で利益を生み出す事業ですので面積が小さいお部屋の単価が必ずしも高くなるかというとそんなことはありません。

もちろん駅向き(ホーム向き)であることも考慮されての価格設定ではあるのでしょうが、これまで述べているように駅前とは言えコンパクトの分譲マンションニーズが高いエリアではなく、そういったあたりも幾らか考慮されてのものと思われます。

設備仕様面は、小規模コンパクト物件ですので当然ディスポーザーはありません。
ただ、食洗機、トイレ手洗いカウンター、浴室のフラットラインLED照明などが付いており価格帯からすれば上々のものと言えるでしょう。

管理費は347円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですので小規模なりの高めの水準です。

駐車場は身障者用を含む全4台で平置になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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