住吉コートクイースト【設計×眺望に脱帽】12階46㎡207,000円(坪賃料14,789円)

住吉コートクEAST。【賃貸版】です。

所在地:東京都江東区住吉2-17-8
交通:住吉駅徒歩1分、錦糸町駅徒歩8分、菊川駅徒歩11分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:15階建
築年:2020年

隣接するWESTと共に住吉駅徒歩1分の四ツ目通りから少しだけ内に入ったポジションに誕生する物件です。

2物件合わせても総戸数70戸程度(30~40㎡台中心)のスケールでしかないのですが、こちらEASTは15階建と近隣では結構高い建物で、そのデザイン的なものも影響し気になったので軽い気持ちで見てみたら、間取り(構造)に度肝を抜かれたという経緯のある物件になりますね。

スケールやネーミングからは想像しにくいかもしれませんが、ガラス面豊かな外観は近隣でも目立つもの、そして、15階建ながら柱・梁の凹凸の見られない特殊な構造を採用したことで室内から受ける印象は"開口部に重きを置いた平均的なタワマン以上"と言っても過言ではないでしょう。

設計は新興商事とKAI都市建築研究所、施工は鉄建建設です。

所有者(建築主)はいわゆる大手デベロッパーとかではないですし、分譲などでもない一介の賃貸マンションなので詳細な技術は不明なのですが、本郷パークハウスプレミアフォートの床と壁に厚肉の部材を用いる「TWFS構法」とも共通点を感じるもので、三次元的に柱・梁を室内周りから排除し、高さ・幅共に十分な開口部を設けたという出色な空間設計になります。

一般的なラーメン構造に比べると建築コストは嵩んでいるはずで、駅徒歩1分という"普通にしてても賃借人がすぐに見つかるであろう地"でこのような物件を目指した建築主さんには心から拍手を贈りたいですね。これは本当に凄い物件です。

参照ページ(モダンスタンダード)
SnapCrab_NoName_2020-6-22_9-27-26_No-00.png
お部屋は46㎡の1LDK、北東角住戸です。上述のように周囲は駅前ながらあまり高い建物のないエリアで北側・東側共に視界良好です。北側のスカイツリービューも良いですが、東方向も猿江恩賜公園が一望という感じでこりゃあスペシャルなお部屋ですね。

「魅力的な眺望」もこの構法を採用した理由の1つなのでしょうが、”普通”ならば”眺望が良いからこそ凡庸な設計で十分”と考える方が多いのが現実ですからね。

さてその間取りですが、ポイントは壁内蔵型の細い(厚みのない)柱でしょうね。見ての通り二次元的に開口部が非常に充実したプランで素人目には柱らしい柱がなく、かつ、この壁量だと耐震性がはてな(?)になるレベルです(笑)。

バルコニーの手摺壁がいわゆる逆梁的な部分と思われ、バルコニー手摺をガラスにすることは出来ていないものの、ベッドルームの掃き出し窓は足元付近から天井間際までの揺るぎないハイサッシ(むろん天井周りに梁などによる凹凸はありません)、また、LDの北側と東側の両面に設けられたダイレクトサッシが床上70cmほど(いわゆる逆梁工法で採用される腰高窓よりも立ち上がりが低い)から天井間際までの高さのあるものになっているのも凄いところです(この物件の天井高はおいくつなんでしょうか???)。

そのように一般的なタワマン以上と言える”三次元的に最高レベルのサッシパフォーマンス”を実現しているのも凄いのですが、室内空間自体に柱・梁の凹凸が見られないスッキリとした空間が実現出来ているのも大きな魅力になるでしょうね。

また、この開口部の前では霞むところもあるのですが、玄関周りの造りも出色です。
玄関からキッチンにかけて廊下のサイドにカウンターが設けられており、カウンターの下部は空いているのでちょっとした作業スペースなどとしても機能します。このスペースにまでしっかりとした窓が施されているのも凄いことです。

ちなみに、最上階にはこんなプランもあります。
SnapCrab_NoName_2020-6-22_9-26-37_No-00.png

冗談抜きで凄いわ…。

坪賃料は14,789円。エリア的にはけして安い水準ではないものの、近年の賃料高騰下においては特に高い印象はないですし、立地(駅距離)・眺望(視界)・設計がそろい踏みのお部屋であることを考えるとかなり魅力的な水準だと思います。

1LDKとしては面積が大きな方のプランであるため、少々グロスが嵩んではいるものの、このパフォーマンスならば納得でしょう。

分譲マンションなどを吟味したことがない長年賃貸住まいの方などだと当物件がいかに貴重なものかが分かりづらいかもしれませんが、本当に稀有な構造であり、この設計のお部屋から望むスカイツリーや猿江恩賜公園の眺望は贅沢の極みではないでしょうか。

設備仕様面は、食洗機や床暖房などのないいわゆる賃貸仕様になりますが、廊下がタイル貼になっているなど見た目への拘りも感じる物件です。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment