エクセレントシティ久米川駅前【駅徒歩3分×桜並木を望む全戸南西向き】56㎡3,998万円(坪単価235万円)

エクセレントシティ久米川駅前。

所在地:東京都東村山市栄町2-19-10他(地番)
交通:久米川駅徒歩3分、八坂駅徒歩8分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、36戸

30~50㎡台の総戸数36戸という小規模な物件にはなるものの、「駅徒歩3分×桜並木に隣接した全戸南西向き」というかなり特色のある物件になります。

桜並木のある南西方向は高い建物も少ないですし、駅力が高いとまでは言えない久米川駅とは言え急行停車駅徒歩3分でのこのポジションはなかなか恵まれていると感じます。

久米川駅は西友に加え複数の商店街があり、コンパクトにお店が詰まっている感じなので、買物利便性も高いです。目の前がファミリーマートなのも凄く便利でしょうね。

また、駅前は広域に渡り繁華街が広がっている感じではないので、ほどよく駅から離れた当物件は高い利便性のわりにはそんなに賑やかな立地ではないところも魅力でしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の2LDK、南角住戸です。南側は桜並木の向かいに同じような高さのホテルメッツ久米川がありますが、南西方向は3階建なのでこの上層階住戸は日照的にも視界的にも良好です。

間取りは、西角と共に物件内で最も大きなものになります。
1フロア2戸の中住戸はいずれも36㎡なので当物件はこの56㎡と36㎡の実質2プラン構成になるのですが、小規模、かつ、駅近物件と言えども随分とコンパクトにしたものだと感じます。

同じく都下の駅前物件だったエクセレントシティ一橋学園前エクセレントシティ拝島駅前には普通に3LDK(主に60㎡台)がありましたし、ファミリータイプにコンパクトを織り交ぜてくるのが近年の新日本建設の物件でよく見られる傾向ではあるのですが、全てコンパクトというのは…。

南西向きの環境の良さはもちろんのこと、通学校の八坂小学校も徒歩10分圏内になるポジションですし、3LDKのニーズはけして小さくなかったと感じますね。

東村山市ですのでむろん戸建などとの競合も出てはくるのでしょうが、このポジション(駅距離だけでなく、高さや眺望的なことも含め)は戸建ではなかなか味わうことの出来ないものですし、当物件の平均坪単価220万円程度であれば70㎡でも4,698万円みたいな感じですのでこの立地条件ならばいけただろうな…と。

まぁ、コンパクトプランのみでも総戸数36戸に過ぎない小ぶりなスケールはネックにはなるはずですが、中層階以上だけでも60~70㎡台を設けた1フロア3戸設計とするなどとしてコンパクトとファミリータイプを織り交ぜる感じの方がニーズにマッチしていたような気がするんですよね。

さて、こちらの間取りについてなのですが、56㎡は2LDKとしては非常に一般的な大きさで専有部形状や居室配置もごくごく一般的なものになるので多く語る必要はないでしょう。

洋室2の引き戸が大きく開け放てるものになっている点や浴室に窓がある点は良い点になると思います。
廊下は短め効率性が高めであることが功を奏してか収納も平均以上のものに出来ているのも悪くないでしょうね。

坪単価は235万円。この上層階も悪くない水準ですが、日照的にも悪くない桜並木に寄り添う低層階は坪単価200万円を切っていますので、このご時世としては大分目に優しい水準ではないでしょうか。

昨日のプレシス秋津ステーションフロントの記事で書いたばかりですが、住戸面積が違っても水回りをメインとした高コスト設備は同様に必要になるので、基本的に同じ延床面積の物件を造る場合はコンパクトプランが多い方(総戸数が多い方)が全体としてコスト高になるものです(むろん全体にグレード感が必須となる100㎡超などが中心のプレミアムなマンションは例外)。

当物件は30㎡台と50㎡台のみという構成ながらこの単価に出来ているわけで、60~70㎡台中心とし総戸数を減らすことでコストは多少抑えられたはずなので、ファミリータイプだったらさらに単価を抑えることが出来ていた可能性があると思いますね。

そういう意味でもこの地ならばファミリータイプだったのかなぁ…と。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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