プルームヌーベル武蔵野【プロパストが取得するだけのことはあるエントランスデザイン】7階34㎡4,530万円(坪単価442万円)

続けて、プルームヌーベル武蔵野。

設計はウィッシュワーク設計事務所、施工は風越建設で、昨年末に完成済の完成売りになります。
コロナの影響があったとはいえこのタイミングでようやく第1期ですのでなかなかに”ゆとりの販売計画”なのですが、前回の記事でも書いたように当初はJR西日本プロパティーズ(旧菱重プロパティーズ)がプレディア武蔵野中町として分譲予定だった物件をプロパストが取得しての再リリースという形になることを考えれば仕方ないでしょう。

正確なタイミングまでは分かりませんが、プロパストは物件の完成間近以降に取得しているはずで、そういった意味では実質JR西日本プロパティーズの物件になるはずです。
ただ、JR西日本プロパティーズ自体がデザイン面に力を入れる傾向のあるデベロッパーですし、エントランス周囲の雰囲気はプロパストが関与していると言われても違和感のない出来ですね。

都心部などではないエリア的なものもあるのでしょうが、ホワイト系の優しい色味の外観からはシックなデザインを採用することの多いプロパストらしさを感じることはなく、普通に「プレディア」な感じではあるものの、ガラス周りに特徴のあるランダムな格子デザインを採用したエントランス及びエントランスラウンジ(オーナーズライブラリー)周りの設えはかなり素敵なものでプロパストが取得するだけのことはあると感じますよね。

前回のプルームヌーベル武蔵野

公式ホームページ
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お部屋は34㎡の1LDK、西角住戸です。北西はやはりアドリーム三鷹とお見合いですが、南西にも面した角住戸で、前建を越える高さにあるので日照的にも視界的にも良好なポジションです。

間取りは、やはり北西面のナロースパンがネックでしょうね。
スパンが確保出来なかったために「廊下⇒LD⇒ベッドルーム⇒バルコニー」という縦長の設計で、角住戸ゆえにLDの南西側に開口部を設けることが出来ているとは言え勿体ない印象は否めません。

LDの開口部はオマケ程度でしかないですし、バルコニー側の柱もガッツリ食い込んでいるなど、この単価帯の物件の設計としてはかなり残念なものになります。

JR西日本プロパティーズはこんなに設計面で手を抜く会社ではないと思っていたのでちょっと意外ですね(むろん設計会社は上述の通りですが、むろんデベロッパーの意向で決まっています)。

坪単価は442万円。物件内では数少ない上層階の日照・視界良好なお部屋(とっても南西開口部は限定的)ですので「武蔵野市アドレス×駅徒歩4分」、そして「30㎡台前半のグロス価格の嵩まないコンパクトなプラン」であることも加味すると違和感のある水準ではないでしょう。

でも、やはり間取りがねぇ…。
このプランで4,000万円台中盤はちょっと…。

ちなみに、同面積帯のコンパクトプランだとネベル三鷹が300万円台中盤~後半、ベルジュール三鷹が400万円前後という感じでした。アドレスの差などが考慮されているのは分かりますが、設計面(プラン面)やお見合いのマイナスが感じられない…。
直近の駅徒歩6分のヴァースクレイシア三鷹の30㎡台は低層階でも坪単価400万円超だったのでそれと比べれば違和感はないですけど、ここもヴァースも強気に感じますね。

設備仕様面は、小規模コンパクト物件のためディスポーザーや食洗機はありません。
トイレ手洗いカウンターやダウンライトの浴室照明などは良いのですが、単価帯からすると水回り天板を天然石にするなど何かしらさらなるグレード感があってもよかったのかなと。

管理費は421円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下ですので小規模とはいえかなり高額で、立派な物件価格に加えこのランニングもネックの1つになると思います。

なお、駐車場はありません。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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