オーベルグランディオ八王子エアーズ【意外にも80㎡超の3LDK】5階81㎡4,118万円（坪単価167万円）

オーベルグランディオ八王子エアーズ。

所在地：東京都八王子市八幡町11-4（地番）
交通：八王子駅徒歩17分、京王八王子駅徒歩20分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：15階建、168戸（他店舗1戸）

グルメシティ跡地に誕生する敷地面積2,300㎡超のわりとスケールのある物件です。

駅距離はかなりあり、八王子駅の北西部、甲州街道近接のエリアにはここ数年ミオカステーロ八王子Ⅱ、ルネ八王子トレーシア、プレシス八王子レグリオなどといったこちらよりも駅に近い物件が供給されていることを考えると現状の最悪に近い市況下での168戸の販売はなかなか大変そうではありますね。

ただ、甲州街道沿いの立地だけあって、八王子駅及び京王八王子駅へのアクセスは行きは徒歩2分、帰りは徒歩1分のバス停が利用でき、バスの本数が非常に多いのも救いにはなるでしょう。

また、当物件の敷地は北側が甲州街道に面した商業地域（高度地区設定のない容積率600％）になるのですが、南側は準工業地域（第二種高度地区×容積率200％）で戸建などの低層建物ばかりのエリアになるので南向き住戸の条件はなかなか魅力あるものです。

スーパーはエコスが徒歩5分、そして通学区の第二小学校が徒歩7分とまずまずの距離感になるので、仕事では車を使っているなど八王子駅に拘る必要のない方には検討しやすい物件ではあると思います。

カーシェアもあるとはいえこの駅距離の総戸数168戸での駐車場52台は少な過ぎなのではないかと思いますが…。

公式ホームページ

お部屋は81㎡の3LDK、南東角住戸です。東方向にはそう遠くないところに14階建のナイスアーバンステイツ八王子がありますが、南方向はそのように低層住宅街が広がっているのでこの階でも日照に加え広域での視界抜けまで得ることが出来ます。
敷地内のポジション的に甲州街道からはかなり内に入ったポジションになりますし、喧騒の影響も少なそうですね。

間取りは、4LDKではなく「3LDK」なのがちょっと意外でしたね。
土地柄や駅距離からすれば総戸数168戸全てがファミリータイプで構成されていること自体に違和感はないのですが、168戸全ての基本プランが「3LDK（2LDK+S含む）」はちょっと極端過ぎるのかなと。

そのように南向きは視界条件にも優れており、将来的なリスクも低いことから平均専有面積76㎡超というわりとしっかりとした面積が確保されており、南向き住戸は中住戸でもそれなりの”ゆとり”を実現出来ているわけですから80㎡超になるこういった角住戸は「4LDKニーズ」に対応するのが無難だった印象があります。
※基本プランが4LDKであっても引き戸の開け閉めで違和感少なく3LDKとしても使えるプランとすることが出来ます。

当プランはカウンターのあるホームライブラリースペースに加え、ラージストアスペースという＋α空間を設けておりそういった特殊な設計を採用するための80㎡超なのだとは思いますが…。

一方で、角住戸ながら田の字ベースを採用したことで効率性はまずまずです。ただ、共用廊下側の柱の食い込みがかなり顕著なのはやはり気になる点でしょう。
柱の食い込みは居室畳数にカウントされているので、数字よりも狭くなりますし、形的にもかなり難があるので使い勝手にも問題が生じます。

なお、ラージストアスペースも含め収納がかなり充実しているのは”3LDK”ゆえの明確な長所になると思います。

坪単価は167万円。上層階は180万円を超えてくるのですが、上述のようにこの階でも視界抜けが得られるので価格差は大きくないですね。
この南東角の上層階は物件内で最も魅力的なポジションと言っても過言ではありません。しかしながら、グロスで4,000万円台中盤を超えてくるともっと駅に近い物件（希望とする階数を下げる、面積を少し小さくするなど）や中古での選択肢も増えてくるので、上限単価を伸ばしづらい状況にあります。

当物件の平均坪単価は160万円ぐらいになるはずで、駅徒歩10分で平均坪単価約170万円ほどのルネとプレシスの水準に比べればいくらか安く感じはするものの、徒歩圏とは言えない駅距離であることを考えるともうワンパンチ欲しかったところではあるでしょうね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。