ルピアグランデ柏【10,000㎡超のリゾート風ランドプラン】1階70㎡2,498万円(坪単価118万円)

続けて、ルピアグランデ柏。

設計・施工は長谷工で直床になります。

最大のポイントは戸建街区と合わせた10,000㎡超の広大な敷地を活かしたランドプランでしょうか。

前回の記事でも書きましたが、当物件の敷地が水戸街道に接しているのは一部分だけで、その水戸街道から敷地中央部に導く奥行のあるエントランスアプローチは当物件の大きな特徴の1つと言えるでしょう。

柏市の姉妹都市トーランス市のあるカルフォルニアをイメージしたというと聞こえは良いものの、「西海岸風リゾート」というデザインテーマ、ヤシの木を大々的に用いた設えは少々ありきたりな印象ではあるでしょう。

ただ、このアプローチのサイドには高い建物がないですし、太陽が降り注ぐ広々としたアプローチは心地よいものになりそうです。隣接地が生コン工場なのでギャップはかなりありますが…。

なお、駐車場は北側道路からの動線になっており、歩車分離も申し分ありません。

”マンション”の共用施設としてはエントランス脇のラウンジ程度ではあるものの、戸建街区との境付近(敷地北東部)に造られる「コミュニティホール(戸建街区の方も利用可)」はちょっと面白いですね。

西海岸の戸建風のデザインを纏ったお洒落なこの空間はパーティースペース・キッズスペースなどとして利用できるものになっており、充実した絵本、そして子供が水遊び出来るスペースまで設けるなど子育て世代にとっては特に魅力的なスペースになっていると思います。

前回のルピアグランデ柏

公式ホームページ
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お部屋はやはりエアリーコートの70㎡の3LDK、南向き中住戸です。南側は生コンな建物(どんな建物?笑)となるポジションです。

敷地がかなり大きいことを考えれば「114台分の平置駐車場を分離するなどして住棟をもっと敷地北寄りの位置に建てる」という選択肢もあったとは思いますが、高度地区による北側隣接地からの斜線制限を考慮するとやはり南側に寄せてのこの配棟が定石ではあるのでしょうね。

生コンの建物は当物件の7階程度の高さになっているので圧迫感はそれなりにありますが、見ての通りそこそこ奥行のあるテラス、そしてそのテラス内に駐輪スペースがあることからもお分かりのようにテラスの南側には共用駐輪場からつながるアプローチがあり、隣地境界線との間にはそこそこの距離があるので低層階でも日照への影響は大きくないでしょう。

コンクリートの製造には骨材が必要になるのでそういったものによる粉塵や製造過程での臭いや音も気になるところではありますが、建物のこちら側に窓はなく、建物が壁になっている感じではあるのでそこまで影響は大きくはないのかなと。感覚は人それぞれですし、こういうお部屋は完成した後に実際のお部屋の環境を確認してから買うのが安心なのは間違いありませんが…。

間取りの最大のポイントはやはりピアキッチンでしょう。中住戸などにコンパクト目のプランが採用された物件の場合、ピアキッチンは角住戸の一部のみとなっていることが少なくないのですが、当物件はエリア的にも駅距離的にもファミリータイプのみで構成された全戸70㎡超の物件になるので、中住戸にもピアキッチンプランが少なくありません。

ピアキッチンは前回の記事でも述べたように2WAYの洗面所も大きな特徴の1つであり、中住戸だと洋室1室が行灯部屋になってしまうのが難点ではあるものの、ピアキッチンのカウンター周りをフル活用できる自信のある方にとっては魅力あるプランと言えると思います。

中住戸ながらLDの開口部が大き目に確保出来ているのも良い点ですね。

また、玄関側の柱の食い込みは大きいものの、玄関扉を共用廊下部分から少しセットバックしており共用廊下との緩衝を最低限にしているのは悪くありません。

坪単価は118万円。前回の記事で書いたように単価レンジがかなり大きく感じる物件で、生コン正面とは言えどもこの下限水準は目に優しいものになっていると思います。

低層階というのはここに限らず前建の影響が少なからずあるものですし、”全戸70㎡としてしまった”がゆえの単価設定という印象もありますね。
総戸数196戸もある物件なので67~68㎡の3LDKがあっても何ら不思議ではなかったはずで、仮に67~68㎡であっても下限グロスはこのぐらいに落ち着いたのではないでしょうか(67㎡で2,498万円だと坪単価123万円になります)。

デベロッパー(ホームページ等)は「南東向き」と言い切っていますが、ほぼ東向きというレベルのブライトコートの1階住戸は150万円超えてますからね…。

設備仕様面は、スケールを活かしディスポーザーが付いているほか、食洗機、そしてキッチンの背後に食器棚が標準装備されている点も魅力です。
また、中央住宅ならではの工夫も盛りだくさんな物件で、キッチンのかくれんボックス、玄関扉に備え付けられた細いミラーなど一般的な物件では見られないものが数多くあります。

管理費は167円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付での水準ですので悪くないでしょう。

駐車場は広大な敷地を活かし114台全てが平置になっており、平置ゆえに修繕維持費がかからないということも影響してか900~8,900円/月とリーズナブルな水準です。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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