エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル【2駅徒歩10分圏内のバランスの取れたポジション】5階75㎡4,798万円（坪単価211万円）

エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル。

所在地：千葉県船橋市海神5-243-1他（地番）
交通：海神駅徒歩9分、新船橋駅徒歩9分、東海神駅徒歩13分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：6階建、73戸

最寄駅は徒歩9分とそれほど近くはないものの、2駅が徒歩10分圏内であることに加え、バスや自転車を使えば西船橋駅及び船橋駅までもアクセスしやすいポジションに誕生する物件です。

土壌汚染等が確認され長きに渡り未利用状態（現在は浄化工事が完了しモニタリング中でしょうか）の日本建鐵跡地の西側ほど近いところに位置した物件で、新船橋駅の西側エリアではかなり久々の分譲マンションということになりますね。

新船橋駅前では2012年に超大規模なプラウド船橋、そして2016年には駅徒歩2分にライオンズ新船橋サーパスレジデンスが分譲されてはいるものの、駅の西側はイオンモール船橋も含む日本建鐵跡地がかなり幅を利かせていることもあり、近年はマンションが誕生していませんでした（さらに言うと、当物件のところから海神駅寄りになるとほぼほぼ戸建ばかりの低層住宅エリアが広がっているので分譲マンションはありません）。

そういった点から派手さはないものの利便性と環境面がほどよく整った物件と言えると思いますね。
そのイオンモールが徒歩6分になるのはもちろんのこと、広大な行田公園まで徒歩10分で行けるあたりも魅力の1つになるでしょう。

通学校の西海神小学校までは徒歩9分と子供の足だとやや距離がありますが、悪くはないでしょう。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、北西角住戸です。北方向には6階建のサーパス船橋山手（その手前は空地）もありますが、いずれの方角も接道、また、西側は戸建エリアになるのでこの上層階住戸からは視界抜けも得られます。

北西角ではありますが、ルーバルには南方向や東方向からの日照も入りますし、日照的にも一般的な北西角よりは大分良いです。

間取りは物件内では最も大きなものでこそないものの、最大級のものになります。

プラン自体は田の字ベースのものの西側一部分を凸にしたに過ぎないもので、洋室1の中央を横断するようにいわゆるギロチン天井が存在するなど少々の難しさを感じたりはするものの、”サンルーム”はちょっと面白いですね。

通常”サンルーム”というと南に面しているのが普通であり、このサンルームは雁行設計の影響で南西方向からの日照すらあまり得られないポジションにあるのでこのネーミングは少々疑問ではあるものの、ルーバルに面した広がりもある空間ですし、むしろ午前中～お昼過ぎまでの陽のあたらない時間帯（陽が当たらなくとも採光は良好）に使うのに適した空間かもしれませんね。

サンルームからはウォークスルークローゼットを介して洋室1への動線も確保されており住戸内に回遊動線が存在しているという点も魅力の1つになるでしょう。
この動線があることで”田の字の単調さ”は大分改善されていると思います。

なお、ありがちなところではあるのですが、ルーバル側のLDの開口部が貧弱な点、それなりの面積帯の角住戸でありながら洗面所がリビングインである点は残念ですね。

また、LDが専有面積のわりに11畳と小さめなのですが、その分（？）収納が非常に充実しているのは特徴の1つと言えるでしょう。

坪単価は211万円。南向きでこそないものの、ルーバル付の上層階特殊プランということで駅距離のわりにはそこそこの水準になっています。
お隣の塚田駅徒歩3分で分譲中のプレミスト船橋塚田が平均坪単価約190万円という設定であり、当物件は平均で言うとプレミストとほとんど変わらない設定になるようですね。

ただ、当物件のポジションは新船橋駅に加え海神駅、そして船橋駅・西船橋駅も使いやすいことが魅力であるのは間違いなく、単純に最寄駅からの距離で計れるタイプの物件ではないでしょう。

なお、多少なりとも立地面で共通点を感じる京成西船駅徒歩6分、東中山駅徒歩9分、西船橋駅徒歩11分のパークホームズ西船橋ザ・レジデンス（平均坪単価約205万円）よりは交通利便性で劣るためかひと回り下の水準になります。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。