エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル【南向きに50㎡台多くない?】2階56㎡2,998万円(坪単価176万円)

続けて、エクセレントシティ船橋ロイヤルヒル。

設計・施工はむろん新日本建設です。

6階建ながらファミリータイプ中心の総戸数73戸という数字からなんとなくお分かりかと思いますが、敷地面積は2,400㎡超と結構なスケールがあります。

ただ、6階建のため空地率は約45%と低めなので、空地の大半は駐車場と1階住戸の専用庭という感じで共用面は想定していたよりも若干地味目ではありますね。

クランクインアプローチとなった階段を数段上るエントランスアプローチは悪くはないものの、エントランスホールはこの規模の物件としては少々こじんまりとしている印象を受ける物件になります。デザイン的には悪くない空間なのですが…。

なお、外観に関しては、エクセレントシティシリーズらしさを感じる青みがかったバルコニーガラス手摺が印象的な物件です。
バルコニー戸境をしっかりと区切ることでマリオンのように縦のラインが強調されていますし、全体的に洗練されていると感じることが出来ますね。

前回のエクセレントシティ船橋ロイヤルヒル

公式ホームページ
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お部屋は56㎡の1LDK+S、南向き中住戸です。南方向は少し先に鉄塔と送電線があるのが玉に瑕ですが、隣接しているわけではないですし、戸建ばかりのエリアになっているのでこの階でも日照は何ら問題ありません。
当プランの南側正面方向はちょうど細い道路に接道している部分であり、2階でもそこそこ視界抜けが望めるのも良い点です。

間取りとしては、ファミリータイプ中心の物件内では小ぶりな方になるのですが、2LDK(1LDK+S)としては非常にオーソドックスな面積帯になります。

気になるのはスパンでしょうか。
平面図をご覧いただくとお分かりのように同じ南向き中住戸の70㎡弱のプランと奥行(玄関からバルコニーまでの距離)は同じであり、こちらは専有面積が小さい分だけスパンが短くなっています。

スパンが短いことでLDと洋室の開口部はどちらも小さくなってしまっており、共用廊下側の居室も建築基準法上の採光要件を満たせていないことからしても、もう少しスパン(及び開口部)を確保して欲しかったという思いがあります。

当物件は南向きと西向きに加えて東向きも1フロア1戸だけ存在していることからも分かるように、正方形に近い敷地形状に容積率を全うする住戸面積を確保するために南向き以外も相当数設ける必要が生じています。

そのため、そのような中でも南向き住戸率を高めるために南向き住戸のスパンを可能な限り”節約”しているものと思われますが、そもそもこういった50㎡台は南向きよりも東・西向きに多く設けるべきで、チグハグさのようなものを少々感じてしまうところはありますね(当物件の南向きには基本的に1フロア4戸もの50㎡台があります)。

坪単価は176万円。西向き中住戸(60㎡台の3LDK)などと比べるとほんの少し単価は高めではあるものの、大きな単価差はなく低層階でも日照・視界面が良好であることを考えると伸びなやんだ印象のある水準です。

そのように南向きに不自然なほど50㎡台の同じようなプランが設けられた物件で、開口部的な魅力に欠ける点に加え、販売戸数の多さ(駅距離や環境面などからファミリータイプがメインとなるはずの立地のわりに2LDK(1LDK+S)の戸数が多め)も障害になっている印象がありますね。

設備仕様面は、ディスポーザーはないものの、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターがそろっているので単価帯からすれば上々のものと言えるでしょう。もちろんエクセレントウォーターも付いています。

管理費は167円/㎡。それなりのスケールがありながらもディスポーザーなしの外廊下である点が功を奏した水準でしょう。

駐車場は全42台で機械式になります。駅徒歩10分圏内の物件にしては多めです。エリア的なものがあるとはいえども年々設置率が低下していると感じる中では高めの水準と言えるでしょうね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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