デュオステージ町田MAXIV【小田急線徒歩3分×南面良好】36㎡3,440万円(坪単価314万円)

デュオステージ町田MAXIV。

所在地:東京都町田市原町田6-17-21
交通:町田駅徒歩3分(小田急線。JR線は徒歩6分)
用途地域:商業地域
階建・総戸数:10階建、60戸(日神不動産持分18戸)

物件名からお分かりのように日神不動産だけでなく「MAXIV(会社名も同様)」も携わった物件で、MAXIV持分はほぼほぼ20㎡台のワンルーム、日神不動産持分が以下で取り上げるような30㎡台となるようですね。

そのようにコンパクトプランばかりの物件になりますので総戸数60戸とは言えさしてスケールのある物件ではないのですが、小田急線の町田駅が徒歩3分となる交通利便性(都心アクセス性)は町田随一と言ってもいいぐらいですね。

近年、JR町田駅側にはアトラスタワー町田シティテラス町田ステーションコートなどの大規模物件も誕生していますし、ここ数年盛んにマンションが供給されている町田駅界隈では小田急線が徒歩10分圏内となる物件は少なくないのですが、駅前に賑わいのある町田駅だけに徒歩3分ともなると非常に限られます。

ちなみに、近年の唯一の小田急線駅徒歩3分圏内は2014年のレーベン町田フロントテラスで、あちらは森野1丁目の横浜線の線路の南側に位置していたのに対し、こちらは鶴川街道から少し入った程度のかなり駅前らしい買物利便の高いポジションになります。
当物件のようなコンパクトマンションにとってはやはりこちらの立地の方が魅力的でしょうし、高い利便性がありながらも以下のように結構南面条件が優れているあたりもポイントでしょうね。

日神不動産と言えばデュオステージ蒲田も”珍しいほど駅前な立地”でしたが、ここも同様の印象です。

設計はアート総合企画、施工はレジテックコーポレーションです。

上述のように小ぶりなマンションにはなるのですが、外観はわりと特徴的です。
グレーを基調とした中にホワイトの連続壁を不規則にあしらったことで遠目からも結構目立つ佇まいになっています。

エントランスアプローチもしっかりとした奥行のあるものになっていますし、質感豊かな石状タイルを袖壁に用いているあたりも評価出来る点でしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は36㎡の1LDK、南東向き住戸です。北東側は共用階段がありポジション的には角住戸になります。南東側には7階建のマンションがありますが、当プランは上層階のみに設けられており、日照的にも視界的にも上々のポジションになります。

このポジションならば線路などの影響も心配する必要はなさそうですし、駅前徒歩3分の地ということを考えるとかなり高いレベルでバランスが取れていると感じますね。

間取りは、1LDKとしてやや小ぶりなものになります。
南東面が雁行設計になっていることもあり、この面積帯のお部屋としてはしっかりとしたスパンが実現したプランになるのですが、スパンを活かしきれていない開口部はちょっと残念ですね。LDの開口部はサッシもう1枚分あって欲しかったところです。

一方、居室畳数は専有面積のわりにしっかりと確保出来ている方だと思いますし、洋室の引き戸の開け閉めで空間の大きさを気軽に変えられる点も魅力でしょう。居室畳数を重視し過ぎたためか、収納は少ないですけど…。
廊下には小さな収納が並んでいるのでそこの使い方がカギになりそうです。

坪単価は314万円。町田駅の分譲マンションはその多くがファミリータイプ中心にはなっているのですが、近年はJR側ではありますが駅徒歩4分にサンクレイドル町田Ⅱ(平均坪単価約315万円)、プレシス町田ヴィアラ(平均坪単価約310万円)が誕生しており、当物件の立地は”それら以上”と言えるので、この単価ならば悪い方ではないでしょう。

むろんグロスの嵩むファミリータイプに比べるとコンパクトタイプの平均的な単価帯はかなり高くはなるのですが、投資はさておき実需で考えるのであれば悪い水準ではないと思います。

設備仕様面は、当然ながらディスポーザーや水回りの天然石天板仕様はありませんし、コンパクトプランばかりのため食洗機や床暖房も付いていないシンプルなものになります。
それなりの単価帯の物件ですのでこういった30㎡台にはトイレ手洗いカウンターぐらいはあって欲しかったかな。

管理費は186円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、上述のようにコンパクト中心の小規模物件ですのでかなり安く感じます。
月額修繕積立金の56円/㎡に関してはいわゆる投資マンションにありがちな"ランニングを安く見せる施策(早いうちに上げないと後々大変になる)"に過ぎず、当初の設定が安いことにほとんど意味はありませんが、管理費に関しては「この管理費じゃやっぱりやれませんでした…」っていうのは基本的にはないので余程酷い管理状況にならない限りは良い材料だと思います。

駐車場は身障者用を含む全3台でいずれも平置です。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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