阿佐ヶ谷ハウス【阿佐ヶ谷駅徒歩10分の落ち着きあるポジション】3階85㎡10,600万円台(予定)(坪単価約414万円)

阿佐ヶ谷ハウス。

所在地:東京都杉並区成田東5-67-7(地番)
交通:南阿佐ヶ谷駅徒歩8分、阿佐ヶ谷駅徒歩10分、荻窪駅徒歩13分
用途地域:第一種中高層住居専用地域、第一種低層住居専用地域
階建・総戸数:地上3階地下1階建、25戸(うち非分譲住戸4戸)

青梅街道から内に入った落ち着きのある住宅街に誕生する物件です。
この物件の敷地の多くは第一種中高層住居専用地域なので高さ規制は少し甘い(一低などと比べると)のですが、周囲は第一種低層住居専用地域が多くなっており、青梅街道沿いの商業地域でない限りは高い建物を立てるのが難しいでしょう。

当物件も一低の高さ限度10mに従った地上3階建であり、総戸数25戸の小ぶりなマンションにはなるものの、南阿佐ヶ谷駅に加え阿佐ヶ谷駅も徒歩10分圏内となる落ち着きのあるポジションの分譲マンションは少ないので、戸建よりもマンションが好きだけど落ち着いた住宅街を希望する方には向いている物件でしょうね。
※これから詳細を言及しますが当物件は「自由設計マンション」ということで間取り設計などの自由度が非常に高くなっているので、どちらかと言うと「本当は戸建がいいけど予算などの影響でマンション」を検討される方向けなのかもしれませんが…。

なお、パールセンター商店街を阿佐ヶ谷駅への行き帰りに利用するには少々遠回りになってしまうポジションですし、制限上店舗が出来づらい住居系地域だけに買物利便性はあまり高くはないのですが、通学校の第七小学校が徒歩4分であるなど子育て世帯にとっては環境と利便性のバランスが取れていると感じます。

公式ホームページ
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お部屋は85㎡の4LDK、四方に開口部が存在したものになります。敷地北西部に位置しており、同物件内の隣戸の影響がないのは西(道路向き)と北(隣地向き)になるのですが、LDや洋室4の開口部は敷地中央部の中庭に面しており(中庭の先は共用廊下)、視線等はともかく日照に関しては何ら問題のない最上階住戸になります。

なお、この間取りはあくまで「参考プラン」に過ぎません。当物件は上述のように”自由設計”であり、間数や居室配置はもちろんのこと、水回りの位置や窓の開閉方法(※窓位置まで変えられると良かったのでしょうが、当物件はラーメン構造ではなく壁式構造を採用していることから耐震性を満たす上で壁量・壁位置が重要なので動かすことは難しいでしょう。そういう意味では柱以外の部分により柔軟性が出てくるラーメン構造の方がこういった自由設計には向いていると言えるかもしれません)も決められるので、LDを道路に面した西側に持ってくることもやろうと思えば可能です(外観デザイン上、この最上階の西側開口部は目の前に飾り壁があり窓からの視界が半分程度妨げられているのはどうかと…)。

ただ、むろん玄関位置も変えられませんので、「玄関⇒廊下⇒LD」という基本通りの配置にするのであればそれは少々厳しいものがあるでしょうね。廊下がえらく長くなってしまいます…。

専有部形状や玄関位置・開口部位置が決まっている中で「居室配置は自由ですよ」って言われても余程面積が大きなものでない限りは自ずと居室配置などが制限されてしまうものですので、「自由設計」とは言っても基本的には「居室や収納の大きさや各所の細かな仕様を調整しやすい」程度に考えておいた方が良いかもしれませんね。

そのように壁式構造が採用されており当プランは見ての通り内側にもところどころ耐力壁が入っているので余計に制限が生じます。
4LDKではなく3LDKを前提とするのであれば多少自由度は高まりそうではありますが…。

坪単価は予定価格で約414万円。上述のように胸を張って南向きと言えるポジションではなく、かつ、開口部の数自体は豊富であってもまともな(一般的な)開口部がかなり限られていることを考えると少々強めの印象ではあるでしょうか。

阿佐ヶ谷北アドレスなので方角は大きく異なりますが、駅距離では近いものがあるピアース阿佐ヶ谷の70㎡台の上層階住戸よりは気持ち安い水準ですので相場並ではあるでしょう。
ただ、そのピアースやサンウッドが未だ完売していない状況ですし、当物件は自由設計の内容によって追加コストがかかってきますのでそのあたりも気になるところではありますね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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