エクセレントシティ青葉台ザ・スカイ【起伏を越えてたどり着く稀有な地】5階78㎡6,898万円(坪単価294万円)

エクセレントシティ青葉台ザ・スカイ。

所在地:神奈川県横浜市青葉区梅が丘6-1(地番)
交通:藤が丘駅徒歩10分、青葉台駅徒歩13分
用途地域:第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上5階地下1階建、45戸

藤が丘駅はギリギリ徒歩10分圏内ではありますが、いずれの駅からも起伏ありまくりなアプローチとなるポジションで、交通利便性に関しては褒められたものではないでしょう。

しかしながら、その起伏を越えてたどり着くポジションだけあってこれ以上ないぐらい見晴らしの良いポジションで、その見晴らしの良い東側が弧を描いた敷地形状などからも何か特別な立地と感じる物件ではないでしょうか。

当敷地は粂野美術館(粂野文吉氏による個人美術館ながら所蔵品はかなり充実していたよう)の跡地で、敷地の東側部分の見晴らしの良いところには庭がありました。当敷地のグラウンドレベル自体が東側の道路面よりも数m上の擁壁の上にあり、ほんとに「特別な場所」という感じなのです。

西側はJTの大きな研究施設があることもあり、この丘上区画の中でも当物件のポジションはなんというかちょっと浮いてますよね。

近年の駅近トレンドの真逆的な物件ではありますが、コロナ禍のテレワークの広がりにより多少なりとも異なる考えを持つ方が出てきていると感じますし、面白い立地の物件ではあると思います。

なお、広域に渡り住宅が中心(マンションは少なめで戸建が多い)となったエリアなので買物利便性は高くありませんが、徒歩2分にまいばすけっと、通学区のつつじヶ丘小学校まで徒歩9分というあたりはまずまずでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の2LDK+S、東角住戸です。東頂点部が曲面設計になっていることからもお分かりのように、南東~北東にかけてのコーナー付近に位置した当物件の高台ポジションを存分に享受できる最上階ルーバルプランになります。

前建は当敷地よりも数m下の東側道路のさらに遥か下(敷地の標高差は10m以上ある)にあり、申し分なさ過ぎる眺望が楽しめるポジションですね。

ただ、間取りは、そのようなポジションゆえに物件内で最も大きくはあるものの、80㎡に達していません。

設計がなされたタイミングがビフォーコロナということもあるのかこのポジションにしてはやや小ぶりな印象というか消極的な印象ではあるものの、やはりグロス(価格)を加味してのものということになるのでしょうね。

実質3LDKではあるものの、収納が充実していることもありLDは11畳と70㎡そこそこの一般的な3LDKと大差ありません。また、せっかくこの開放感抜群の立地条件にありながらLDをルーバルに面した位置に設計出来ていないあたりにも少々のチグハグさは感じてしまいますね。

LDの南東側にはしっかりとした開口部が施されてはいるのですが、11畳という大きさしかないことを考えるとルーバルに面した位置にするなどして、より空間的な広がりを演出して欲しかったです。
洋室2の引き戸を開くと大きな二面採光の空間にはなるのですが、ルーバル側には小さな開口部があるだけですし…。

浴室に窓を設けるのは難しくなりますが、洋室1や2を北西側にズラし、LDの北東側にルーバルが来るような配置の方が良かったような気がします(その場合、洗面浴室はLDの南西側かな)。

むろん実際の設計はもっと様々な要素を考慮する必要があるのは言うまでもないわけですが…。

70㎡台で浴室が1620となっているのは珍しいですし、魅力ですね。

坪単価は294万円。その類まれなポジションのわりにはプランが惜しいなぁ…という思いがないと言えば嘘になるでしょう。

ただ、そのような開口部やルーバルとのバランスが魅力的なプランだったり、80㎡超のゆとりあるプランだったりしたならばこれよりもさらに値は張っていたはずで、兎にも角にもこの”見晴らし”に惚れた方にとっては悪いお値段設定ではないとは思います。

なお、東角はこの最上階住戸を除くと70㎡の3LDKになっており、低層階でも見晴らしが得られるポジションのため坪単価270万円前後というしっかり目のお値段になっています。1階住戸には弧を描く大きな専用庭がありますし、LDにもコーナーサッシが採用されたこのポジションなりの魅力豊かなプランになっているので致し方ないところではありますが…。

なお、比較的近隣での近年の供給事例としてはインプレスト青葉台オーベル藤が丘があり、どちらも平均坪単価約285万円という水準でした。ただ、駅距離に大分差があってのものですので当物件には視界面の魅力が少なからず考慮されているのは間違いありません。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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