プライマルシティ神楽坂【ここも賃貸になっちゃいました】12階67㎡360,000円（坪賃料17,816円）

プライマルシティ神楽坂（旧シティハウス神楽坂レジデンス）。【賃貸版】です。

所在地：東京都文京区関口1-11-7
交通：江戸川橋駅徒歩2分、神楽坂駅徒歩8分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、43戸
築年：2020年

江戸川橋駅の南側となる駅前エリアには分譲・賃貸問わずマンションが多く存在していますが、当物件は中でもマンションの多い江戸川橋通り沿いではなく内に入ったポジションの駅徒歩2分ということでわりと珍しい印象ではありますね。

周囲も当物件の敷地と同じ高さ限度39mの商業地域ながら東西に高い建物のないポジションで、西側道路の向かいに関口一丁目児童遊園があるあたりも1つの特徴になるでしょう。

なお、当物件は、そのような上々の立地ということもあり、元々は住友不動産が「シティハウス神楽坂レジデンス」として分譲を予定していたものになります。現在は住友不動産の所有ではないはずで、ディームス方南町やディームス大井町などと同じ”住不流れ”の物件になります。

当物件は接道した西面（バルコニー）が弧を描く設計になっており、近年よく見かける住不デザインとは少々趣が異なるところはあるものの、その50～60㎡台のみのプランニングに加え床暖房が標準搭載されているあたりからも明らかなようにそれらのディームス同様に”まんまシティハウス”と言っても過言ではないでしょう。

本日この後取り上げるドゥーエ月島Ⅱも分譲流れの物件ですし、そういった物件が昨今多くなっていると感じます。住友不動産の場合はお値段設定に問題（笑）があることが多いので他のデベロッパーとは少々異なる事情もあるにしろ、コロナショック以前からマンションの売れ行きは壊滅的で在庫を捌くのを優先した結果、後発物件（まだ分譲を開始していない物件）においては一棟売り等による"賃貸流れ"がデベロッパーにとって有益なのでしょう…。

設計・施工は住友不動産シスコンです。
そのように外観上の最大の特徴は西面の弧を描くバルコニー設計です。曲線になっているのはバルコニーだけで専有部分は至って普通な感じなのですが、共用廊下は住不らしいシックなトーンの内廊下ですし、元分譲なりの高級感のある物件です。

参照ページ（エクセレント）

お部屋は67㎡の3LDK、南東角住戸です。南側の前建を越えてくる上層階住戸であり、南も東も抜けのある眺望が楽しめるポジションです。一般的に日照上も人気の南東角ですし、物件内で最も良いポジションと言えるでしょう。

間取りは、やはり物件内で最も大きなものになっています。
ただ、それでも67㎡という小ぶりな3LDKであり、坪単価を限界まで追求したい住不の思惑がモロに表れた面積帯のプランと言えます。

ただ、玄関廊下はコンパクトながらマスターベッドルームと洗面浴室がノンリビングインとなっているのは良い点でしょう。住不のプランは角住戸でも洗面浴室がリビングインとなっていることが非常に多いですからね…。

一方、南面が雁行設計になっていることもあり柱の食い込みがかなり気になります。
柱の食い込みは基本的に居室畳数にカウントされており、5.1畳のベッドルームなどは使い勝手が悪そうです。

全体として居室畳数には違和感はないものの、収納は少なめですね。

坪賃料は17,816円です。前建の影響が大きい低層階でも坪賃料16,300円ほどの水準で良好な視界のわりにはそこまで単価差はありません。しかしながら、低層階の水準自体が強気な印象ではありますね。

ちなみに、2018年に近隣同じ駅徒歩2分のところでクレヴィア文京関口が分譲されており平均坪単価は約410万円という水準だったので、仮に分譲されていたら低層階でも坪単価400万円ぐらいにはなっていたでしょうか（割高になることの多い住不物件であることを考慮）。

仮に坪単価400万円とすると低層階のこのプランは8,000万円ちょっとであり、表面利回りで5％近い水準になってしまうことからも賃料設定が強気な気がしますよね。

設備仕様面は、そのように”ほぼ分譲”なので床暖房の他、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンターなども付いているので、いわゆる賃貸マンションに比べてグレード感があるのは間違いないのですが…。