エクセレントシティ南行徳一丁目【貴重な駅徒歩5分圏内＋パークフロント】70㎡5,800万円台（予定）（坪単価約274万円）

エクセレントシティ南行徳一丁目。

所在地：千葉県市川市南行徳1-10-16（地番）
交通：南行徳駅徒歩5分
用途地域：第二種中高層住居専用地域
階建・総戸数：7階建、57戸

南行徳駅徒歩5分圏内では約14年ぶりとなる”ファミリーマンション”です。

駅徒歩10分前後であれば過去10年内にパークホームズ南行徳サウスコート、シティテラス南行徳テラス、ザ・パークハウス南行徳、ザ・パークハウス南行徳レジデンスなど大手デベロッパーの供給がありますが、新日本建設は2016年に駅徒歩1分の地にエクセレントシティ南行徳駅前（この物件と同じ30～70㎡台の構成だが、こちらよりもコンパクトなタイプが多いため今回の”ファミリーマンション（平均専有面積55㎡以上）”にはカウントされていない）の供給実績があります。

現在、新日本建設はお隣の行徳駅でこちら同様パークフロントにエクセレントシティ行徳駅前を分譲中なのは言わずもがな、近年は都下の駅前物件などでも存在感を高めており、総戸数100戸を超えるような大規模物件の供給を抜きにすれば大手デベロッパーを上回ると言っても過言ではない粒ぞろいの実績を残していると感じますね。

当物件は駅近であることに加え、パークフロントであることがやはり特色になってくるのですが、御手浜公園は北東側になるので、日照とパークフロントを両立させることは出来ておらず、斜線制限などの影響で北東向きの部分に高さを出せていないので（住戸数が少ないので）、パークフロントは"オマケ程度"と言うのが適切かもしれません。

しかしながら、駅前ゆえの買物利便性の高さは言わずもがな、駅前ながら住居系地域に位置しており、南面条件にも優れたポジションなので利便性と環境のバランスが高いレベルでとれた物件だと思います。

周囲には御手浜公園以外にも大きな公園がありますし、通学区の富美浜小学校まで徒歩2分、南行徳中学校まで徒歩3分など子育て環境という意味でもかなり優れています。

公式ホームページ

お部屋は70㎡の3LDK、南角住戸です。いずれの方角も接道していますし、向かいは戸建エリアになっているのでこの上層階住戸からは日照だけでなく視界抜けまで望める好条件です。

間取りは、70㎡にギリギリ乗せた程度ながら、物件内では最も大きなもの、かつ、LDも二面採光となる位置にあり角住戸らしさを感じることの出来るプランになっているのは悪くないでしょう。

洗面所がリビングインなのは微妙っちゃ微妙ですが、玄関廊下はクランクインでもまずまず効率的ですし、LDに隣接する洋室の引き戸を開くことで大きな空間とすることの出来る柔軟性も魅力の1つです。

6畳の洋室の大きなウォークインクローゼットは間口に比して奥行の浅いタイプで、"デッドスペースが大きく大きさほどの収納力がないことも多いウォークイン"の中では収納力に期待出来そうな点も◎ですね。

坪単価は予定価格で約274万円。面積帯により多少のバラツキはあるものの、当物件は北東向きは北東向きでパークフロントという特徴があり、北東・南東・南西と三方向あっても単価レンジは小さいですね。
中・低層でも250～260万円台といった感じで”南角の上層階なりのプレミアム”をあまり感じることはありません。

エクセレントシティ行徳駅前と同様の意図を感じる価格設定で、やはりエリア的に”6,000万円”というところが大きなハードルになっていると感じます。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。