エクセレントシティ南行徳一丁目【単価レンジの狭いお値段設定】1階65㎡4,998万円(坪単価256万円)

続けて、エクセレントシティ南行徳一丁目。

設計・施工はむろん新日本建設です。

外観は大きな特徴はないにしろエクセレントシティシリーズらしいガラス手摺を中心とした爽やかなものです。

また、敷地南側頂点部に設けられたエントランスは天然石などの素材感を活かした重厚感のあるデザインで、周囲の植栽も相まってなかなか高級感のあるものに仕上がっていると感じます。
30~50㎡台も少なくない総戸数57戸という小ぶりな物件ということもあってかエントランスホールはこじんまりとした印象のあるもので、もう少しゆとりがあると良かったとは思うものの、敷地中央付近にはちょっとした広場スペースが存在しているのは良い点でしょうか。

また、敷地南西側道路沿いの1階住戸に専用駐車場付のものが3戸あるのも1つの特徴になるでしょう。

前回のエクセレントシティ南行徳一丁目

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、北角住戸です。北西側は当物件の機械式駐車場(車路を挟んで5段構成)なので視界は妨げられますが、北東方向道路の向かいに御手浜公園を望むポジションになります。

間取りについては、小ぶりな3LDKであること自体はこのご時世何ら珍しくありません。
ただ、この面積帯にしては廊下が長めなのは気になりますね。

収納などとの兼ね合いもありLDの入口ドアがかなり玄関寄りにあるので一見して廊下は長くはありません。しかしながら、LDの10畳にカウントされた実質的な廊下部分もプラスするとかなり廊下が贅沢に確保されたプランであり、LDの手狭さは少なからず気になります。

そこそこの大きさのテラスに面しており、開口部もサッシ2枚半分確保されているのでそこでの空間的な広がりは得られそうではありますが…。

また、洋室2の引き戸を開け放つと違和感少なくLDと一体利用できる点、専有面積のわりに収納が充実している点は評価出来ますね。

坪単価は256万円。一応パークフロントではあるものの、道路を挟んでの1階住戸ですし、日照がほとんど期待出来ない向きであることを考えるとやや強めの印象にはなりますね。

前回の記事でも書いたように上限水準の価格をこれ以上伸ばしづらいエリアではあるので狭いレンジでの値付け(下限価格で勉強しづらい)になりがちなのだとは思いますが…。

設備仕様面は、スケール的にディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、エクセレントウォーターが備わっています。
エクセレントシティ行徳駅前はZEHマンションだったのでそれと比べるとエコ性能等で劣ってしまうのは確かですが、一般的に言えばこの単価帯として悪くない仕様と言えます。

管理費は224円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下でのものですので小ぶりなスケールゆえにやや高めですが、一般的な範疇ですね。

駐車場は全29台で上述の1階住戸の専用駐車場3台を除いた26台が機械式になります。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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