リビオ練馬北町【徒歩10分前後で2駅3路線】6階63㎡5,798万円(坪単価304万円)

リビオ練馬北町。

所在地:東京都練馬区北町3-743外(地番)
交通:東武練馬駅徒歩8分、地下鉄赤塚駅徒歩11分
用途地域:近隣商業地域、準工業地域
階建・総戸数:7階建、54戸

旧川越街道沿いこの界隈では大きなライオンズガーデンコート練馬北町の東側隣接地に誕生する物件になります。
2018年に同じ北町3丁目にジオ練馬北町が分譲されており、東武練馬駅の徒歩8分も共通するところではあるのですが、当物件は地下鉄赤塚駅も徒歩11分(ジオは徒歩14分)で利用できるあたりはより魅力的でしょうか。
いずれのアプローチもほぼフラットですし東武東上線に加え、有楽町線と副都心線を利用出来ることで直通で行ける都心駅がかなり多いポジションになります。

なお、当物件は30~60㎡台(最大でも63㎡)で構成されており、ファミリー向けのエリアであるはずの東武練馬駅界隈、かつ、とりわけ駅に近くもないポジションにしては随分とコンパクトな造りになっていると感じるのですが、敷地形状や前建の影響が加味されてのものでしょう。南北に長い敷地形状のため南向き住戸率は低く、かつ、前建の影響で日照・視界的に芳しくないお部屋が少なくありません。そういった2駅3路線利用可能なそれなりの交通利便性ゆえのコンパクト…という前向きな意図が全くないとまでは言いませんが、基本的にはファミリータイプにストライクな敷地条件でないことがコンパクトに拍車をかけたということになると思います。

また、通学区は北町小学校で徒歩13分とわりと距離があります。そういった点もファミリープラン中心としづらかった理由の1つかもしれません。

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の3LDK、南・東・西の三方角住戸です。西側にはその12階建のライオンズガーデンコートがありますが、南側は5階建のグランベル練馬北町Ⅱなので、視界抜けも出てくる魅力あるポジションです。

上述のように"敷地形状的"に大半が東向きにならざるをえなかった物件で、東側には練馬さくら病院があるのでこのような南に面した上層階住戸というのは物件内でかなり恵まれたポジションということになります。

間取りはそのようなポジションであっても63㎡しかなく、まして3LDKということで非常にこのご時世らしい狭小感の強いもの、消極的なものという印象を受けてしまうわけですが、小ぶりな3LDKなりに効率性を高めているのは評価出来る点でしょう。

廊下は角住戸にしては短めですし、柱がほぼほぼアウトフレーム化出来ているのも好感の持てる点ですね。

ただその一方で、LDの位置は少々残念に感じます。
普通の角住戸どころか三方角住戸でありながらLDが二面採光でないというのはなんとも勿体ない…。

敷地形状や他住戸との兼ね合いで玄関位置の制限を受けるのは確かですので廊下の設計を考えるとLDの位置は容易に動かせるものではないでしょう。
しかしながら、ルーバルが下階との関係上、南西部にあるわけで、そういった点からも普通にLDは南西頂点部のルーバルに面した位置で良かったのでは?と思うわけです。

あまり玄関寄りの位置にLDを設計してしまうと「東側に向かって奥行のあるプランゆえに洋室3室の配置が難しい」ということなのだと思いますが、ここはリビングスループラン(玄関⇒短い廊下⇒LD(+リビングインの洋室)⇒廊下⇒洗面・洋室×2)にするのも1つの手だったのかなと。
リビングスループランは好みの分かれるプランですので、採用しなかったのも分からんではないですが…。

現状の居室配置を前提にするのであれば洋室1の引き戸をもっと大きく開け放てるようにしてLDと一体利用による二面採光の大きな空間の捻出というのも1つの手だったでしょうね。

いずれにしろ63㎡の狭小3LDKであるのは確かなのでリビングインのいずれかの洋室の引き戸はもっと大きく開け放てるものになっていると良かったと思います。そうすれば違和感少なく2LDKとしても使えますんで。

坪単価は304万円。ジオ練馬北町(平均坪単価約265万円)の上層階よりもやや高い水準になるでしょうか。

ジオの南側は田柄川緑道に面したポジションだったので視界面では劣るものの、こちらは上述のように地下鉄赤塚駅が近くなるポジションであることに加え、このプランはルーバルが付いたものになるので違和感はないでしょう。

300万円を超える単価帯、かつ、物件内では数少ない上層階特殊プランということでプラン面でもうひと工夫欲しかった印象もありますが…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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