リビオ練馬北町【この敷地条件ゆえの苦しいランドプラン】3階60㎡4,598万円（坪単価252万円）

続けて、リビオ練馬北町。

設計は自由建築設計事務所、施工は川村工営で直床になります。
小ぶりとは言えファミリータイプ（3LDK）が主になったマンションですし、単価帯からしても直床はちょっと残念ではあるのですが、敷地の大半が最高限度20mの第2種高度地区になっているので7階建とすると階高的に二重床は無理だったということでしょう。

1フロアの面積をもっと大きくした6階建という選択肢もゼロではないでしょうが、ただでさえこの敷地は東西の前建の影響が大きいので空地はなるべく大きく確保したいでしょうし、前建の影響の少ない上層階住戸を増やすことを考えれば7階建で直床になるのは必然と言えるかもしれません。

一方、リビオレゾン東陽町ステーションプレミア同様に、デザイン監修にカナエファーム、ランドスケープデザイン監修（植栽デザイン監修）に古谷デザイン建築設計事務所を起用するなどデザイン面に抜かりない物件になります。

スケールの大きな物件ではないので、目立った共用空間こそありませんが、道路からしっかりとセットバックされた位置にあるエントランスの大庇はかなり存在感がありますし、割り肌のボーダータイル、木目ルーバー、サビ石タイルなどのマテリアルが用いられた繊細さを感じる設えになっています。

前回のリビオ練馬北町。

公式ホームページ

お部屋は60㎡の3LDK、東向き中住戸です。1階住戸にはわりと奥行のあるテラスが設けられていることからもお分かりのように東側隣地の練馬さくら病院との間には一応は離隔が図れてはいるものの、当物件同様に練馬さくら病院も南北にしっかりとした長さのある建物ですし（北東方向・南東方向の視界にも影響があるという意味）、なかなか難しいポジションであるのは確かですね。

間取りは60㎡にギリギリ乗せた3LDKで、かなり狭小感の強いものになります。
プレシスシリーズなどに代表されるように50㎡台の3LDKがけして珍しい時代ではないですし、先ほどのプラン同様に柱がほぼほぼアウトフレーム化されているのは評価出来る点ではあるのですが…。

LD単体で10畳確保出来ているのは悪くありません。ただ、前建の影響があるからこそ採光は最大限得られるようにすべきとも思うわけでそれなりの単価帯の物件であることを考えれば連窓サッシが導入されていて欲しかったとも思いますね。

収納は面積帯のわりには充実しています。

坪単価は252万円。ジオにはここまで小さな3LDKはなかったと思うのでグロスでは差がありますが、単価的にはジオの東向き中住戸とほぼ同じです。

ジオの東向きも前建とのお見合い感が強いポジションだったので特段の違和感はないのですが、ジオの記事でも書いたように、南向きとの視界差・日照差を考えるとこういった前建の影響の大きな東向き住戸というのはもっと単価が抑えられていてもおかしくない印象ではあるのかなと。

ちなみに当物件はそういった立地条件も加味され30㎡台の1LDKもわりとあり、そういったお部屋はグロスが嵩まない分こういったファミリータイプに比べると5％ちょいぐらい高めの設定になっています。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーがないことや水回りの天然石天板仕様がないことに違和感はありません。しかしながら、それなりの単価帯であることを考えるとトイレ手洗いカウンターがないのは残念ですね。
食洗機はファミリータイプには付いていますが、30㎡台にはありません。

直床であることには理由があるっちゃありますが、設備仕様面でもコスト意識がややシビアな印象を受けますね。

管理費は244円/㎡。ディスポーザーなしの外廊下でのものですので小規模なりにやや高めの水準ではありますが、ジオよりは安いですし一般的な範疇ではあります。

駐車場は身障者用を含む全2台でいずれも平置です。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。