プライマル浅草言問通【ルフォンリブレだったかなぁ…】12階48㎡210,000円（坪賃料14,560円）

プライマル浅草言問通。【賃貸版】です。

所在地：東京都台東区浅草3-10-5
交通：浅草駅徒歩3分、田原町駅徒歩11分、浅草駅徒歩12分
用途地域：商業地域
階建・総戸数：12階建、82戸
築年：2020年

その名の通り言問通りに面し、かつ、東側も千束通りになるので（要するに言問通りと千束通りの交差点に面した位置）、駅前らしく賑やかなところではありますが、その交通利便性に加え、花やしきなどが目と鼻の先となる非常に浅草らしいポジションであることも魅力的な物件です。

南方向にはひさご通り商店街のアーケードがあり、ピンポイントに低層建物が連なっている南面良好なポジションになるので、分譲になっていても…と言いたいところなのですが、この物件も最近非常にありがちな「分譲予定⇒賃貸」というケースになると思います。

先日のプライマルシティ神楽坂は住友不動産によるものでしたが、こちらの建築主はサンケイビル（＋フジ都市開発）であり、20㎡台も多いことからルフォンリブレ大島な感じで「ルフォンリブレ」の予定だったんだろうな…と。

近隣ではピアース浅草、リビオレゾン浅草、デュオヴェール浅草などの分譲マンションが供給予定になっており、そのへんとの兼ね合いもあったのでしょうが、当物件が最も駅に近いですし、少なくともコロナ前のタイミングであればニーズは少なくなかったと思うのですが…。

設計・施工は木内建設です。他のデベロッパーの実績も豊富な木内建設ですが、中でもルフォンシリーズでの実績は目立ちますね。

室内水回りなどは分譲仕様という感じではなく、「分譲マンションがそのまんま賃貸になった感じ」の住友不動産の分譲マンションが賃貸に流れたケースほどの”分譲感”はないものの、少なくともデザインや共用部に関しては分譲時とほとんど変わっていないはずで、ダイレクトサッシを用いた外観、質感豊かなマテリアルで彩られたエントランスホール周りなどに見所を感じることの出来る物件になります。共用廊下も内廊下が採用されていますね。

総戸数82戸ながら6割程度が20㎡台（残りは40～50㎡台）になる物件なので共用部のスケール感という意味では特筆すべきレベルにはありません。通り沿いということで1階には店舗が入りますしね。

参照ページ（グールーム）

お部屋は48㎡の2LDK、南東角住戸です。東方向は千束通りの向かいに13階建のランドール浅草があります（スカイツリーは見えると思います）。ただ、上述のように南方向言問通りの向かいのエリアはピンポイントで低層建物が多くなっているので、この上層階住戸からの日照・視界は良好ですね。

間取りは50㎡に満たない小さな2LDKになります。
当物件には51㎡の2LDKもあり、分譲を想定するのであれば通常は53㎡ほどになることの多いのですが、ルフォンリブレ浅草寿やルフォンリブレ浜松町などにもこういった大きさの2LDKがあったようにサンケイビルは”分譲であっても”住宅ローン控除を不思議なほど考慮しないデベロッパーなので意外ではありません。

プランとしてはその交差点に面した物件の顔となるポジションということでコーナー部のダイレクトサッシが最大のポイントであり、元”分譲マンション”らしいところであるのは言うまでもないでしょう。

順梁であり、窓際上部には梁があるものの、このコーナー部分のサッシはバルコニーに面した掃き出し窓に連続する形で足元付近から立ち上がった開放感の高いものです。

そのように48㎡しかない2LDKであり、LDが8畳と小さい（しかも柱の食い込みが顕著）がためにコーナー部分がカットされた居室形状には少々の苦しさを感じずにはいられませんが…。

収納も少なめではありますし、2LDKで分譲するのであればやはり53㎡ぐらいはあった方が良かったようには思いますね。駅が近いこともあり強気な単価を望むがゆえにグロスの嵩みが気になった結果せせこましいプランニングになってしまったのだとは思います。
まぁ、結果賃貸なんで大きな問題ではないのでしょう。

坪賃料は14,560円。間取り面も多少影響しているのかもしれませんが、新築はもちろんのこと、南面良好な上層階でのこの単価設定はこのご時世にしてはかなり弱い方だと思います。

このコロナ真っただ中の情勢で総戸数82戸という戸数をある程度のスピードで埋めることを念頭に置いた設定と感じます。

なお、25㎡の1Kタイプは15,000円台であり、面積が小さいなりに多少高めですが、同様にこの近年の物件にしちゃこなれている方でしょう。

設備仕様面に関しては、特筆すべきものは見当たらないいわゆる賃貸仕様になります。