パークホームズ浦和常盤十丁目【準工らしからぬ魅力ある常盤小区】12階71㎡6,508万円(坪単価304万円)

パークホームズ浦和常盤十丁目。

所在地:埼玉県さいたま市浦和区常盤10-132-4(地番)
交通:北浦和駅徒歩8分
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:12階建、46戸(事業協力者住戸6戸含む)

先行するパークホームズ北浦和ガーデンズ同様に北浦和駅界隈では多くない準工業地域で、駅距離もそれなりです。

しかしながら、この準工は準工らしくない落ち着きのある住宅街ですし、ガーデンズとは明確に異なる点がアドレスですね。こちら常盤10丁目は常盤小学校区(中学校はガーデンズもこちらも常盤中)になります。

三井は駅近かつ常盤小中学区で2018年にパークホームズ浦和常盤ステーションプレミアを分譲済、そしてこの後にパークホームズ浦和常盤コンフォートプレミアも分譲しますのでとりわけ目立つポジションという印象まではないものの、イオン北浦和が徒歩2分、また、中層階以上で視界抜けも出てくる無理のない全戸南向きという点も大きな魅力になると思います。

北浦和駅界隈はそのような学区の後押し(?)などもあり、近年それら三井物件に限らず非常に分譲マンションの供給が盛んなエリアでよくもまぁ次々とマンション用地が出てくるなぁ…という印象ではあります。ただ、当物件は第一生命の社宅跡地であり、古くからの一流企業の社宅跡地らしい住宅街に位置しているのは明確な長所になるでしょうね。

なお、当物件はそのような同学区の駅近物件との差別化を図るためなのかZEH-M Orientedを採用(何気に三井の物件では初採用です)しているあたりも1つの特色になるでしょう。

公式ホームページ
SnapCrab_NoName_2020-7-13_16-53-50_No-00.png
お部屋は71㎡の3LDK、南東角住戸です。南側・東側共にマンションが多いエリアなのですが、周囲は高い建物でも7階程度であり、12階建の最上階となるこちらのお部屋からの視界は非常に良好なものとなります。

南側は一区画先から20m高度地区指定の第一種住居地域になるので、ドミノリスクは低い方(同区画の南側に第三者所有地があるので第一種住居地域に隣接しているわけではないが、逆にいうとそこだけなので一般的なケースよりは南側が塞がれるリスクは低い。けして安心は出来ないですけど…)で、物件内で最も魅力の高いポジションであるのは間違いないでしょう。

間取りは、南西角の74㎡よりも小ぶりであり三井の物件にしては消極的な印象を受けます。
ただ、このあたりも単価が高騰していますし、やはり”常盤小学区”というのが最大のポイントの1つと言っても過言ではないので、「その主要なニーズを受け入れることを念頭におくのであれば70㎡前後で十分」という認識なのでしょうね。

何というか至極現実的で夢のないプランだなぁ…という思いも少々湧いてはしまうのですが、バルコニー側だけでなく共用廊下側の柱までアウトフレーム化するなど効率性を限界まで高めていますし、「現実から目を背むけることなくベストを尽くす」という意味では好感の持てる物件だと思います。

角住戸ながら玄関廊下も一直線、洋室3の引き戸は方立ての小さいきれいに開け放つことの出来るウォールドアとするなど押さえるべきところをしっかりと押さえたものになりますね。

坪単価は304万円。直近のパークホームズ北浦和ガーデンズよりも高いのはもちろんのこと、2018年のパークホームズ浦和常盤ステーションプレミアと同じか気持ち高いぐらいの水準であり、良好な南面条件及び優雅なランドプランやデザイン(次の記事で言及)がしっかりと考慮されている印象を受けます。

上述のように珍しい完全アウトフレームな超効率設計ではあるので多少は割り引いて考えるのが相応だとは思うものの、不確実性や将来不安が高まったコロナ禍真っ只中ですしもう少し目に優しい水準であって欲しかった印象ではありますね。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

0 Comments



Post a comment