ザ・パークワンズ山吹神楽坂【凄いプランニング…】46㎡5,048万円(坪単価365万円)

ザ・パークワンズ山吹神楽坂。

所在地:東京都新宿区山吹町16-3(地番)
交通:江戸川橋駅徒歩6分、神楽坂駅徒歩7分(6時~終電まで利用可能な2番出口)
用途地域:準工業地域
階建・総戸数:7階建、57戸(事業協力者住戸8戸)

大日本印刷榎町工場の北東側隣接地、以前は松の湯があったところに誕生するコンパクトマンションです。

山吹町の物件の中では駅距離がある方ですし、その南側の超巨大な榎町工場はもちろんのこと、周囲にわりと囲まれ感のあるポジションということで、こういったコンパクトマンションになることに違和感はないでしょう。

プランは20~30㎡台が中心、新宿区のワンルームマンション条例に沿って一定数の40㎡台を設けた非常に「パークワンズ」らしいオーソドックスなものになります。

もう1分駅に近かったらという思いはありますが、その分お値段もこのご時世にしてはやや弱めの印象で、都心部でグロスの張らない物件をお探しの方だと魅力を感じやすいタイプになるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は46㎡の1LDK、南西角住戸です。位置的には南西角位置なのですが、榎町工場の影響が加味され南側には開口部が存在していません。

この住戸は工場を越える上層階なので南側に開口部があって欲しかったのですが、上から下まで同じプランになっていることもありこういった配慮に欠けたものになっているようです。

西側は新宿山吹高校のところまでは抜けはしますが、西面の凹凸が強く影響し、LDの開口部はわずかですし、妻面の斜め形状からしてもなんとも難しい印象を受けるプランですね。

歪な敷地形状が強く影響してのものであるのは間違いありません。
ただ、こちらのプランは物件内で最も大きなものであり、通常ならば”最も優先されるべき”プランということを考えるとこの扱いはどうなのかなと…。

当物件は資産運用向けの「パークワンズ」であり、40㎡台はむしろ20~30㎡台のオマケ程度の位置づけなのだとは思うのですが、南に面した上層階にこういったプランを設けているわけですし、頑張りや工夫を感じることの出来ないこのプランはちょっと悲しくなりますね…。

この位置の南西角住戸でこの開口部と居室配置って考えれば考えるほどありえない設計な気がしてきた…。

坪単価は365万円。20~30㎡台の低層階よりも遥かに安い水準で、グロスの嵩み云々以上にそのいたらないプランニングが考慮されてのものと感じます。

ただ、利回りは新築時でも表面5%程度だと思いますし、このポジション及び敷地形状なりにもう少し一般的なプランでこのお値段を実現して欲しかったところです。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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