ザ・パークワンズ山吹神楽坂【管理費高いわなぁ】2階26㎡3,028万円(坪単価392万円)

続けて、ザ・パークワンズ山吹神楽坂。

設計・施工は村本建設で直床です。
ただ、ザ・パークワンズは直床がマストなブランドになっており、こちらよりも高価格帯だった直近のザ・パークワンズ目黒不動前も同様でしたので当然のことと言えます。

そして、デザイン監修はザ・パークワンズ渋谷本町でも起用されていたデザインショップ・アーキテクツが担当しています。

コンパクト中心の物件ながら外観やエントランス周りに特色を感じた渋谷本町同様、当物件もシャープなデザインです。特に当物件の顔となる北面にはホワイトのグリッドライン、そして、木調の縦ルーバーと黒のアルミ庇が施され、エントランス周りは洗練された印象ですね。

前回の記事で書いたように歪な敷地形状に沿って少々苦しいランドプランを強いられている印象のある物件ではあるのですが、敷地北側のメインエントランス付近から敷地南東頂点付近のコリドーゲートにつながるアプローチ動線(途中にサブエントランスがある)を確保したことで神楽坂駅方面へのアクセスがしやすくなっているあたりも1つの特徴になります。

前回のザ・パークワンズ山吹神楽坂

公式ホームページ
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お部屋は26㎡の1K、西向き中住戸です。前建として3階建のコーポがあり、視界は芳しくありません。ただ、日照に関しては南西方向からそこそこには得られそうです。

間取りはいわゆる「25㎡ちょっと」のオーソドックスな面積帯の1Kなのですが、エレベーターにより北東部がえぐられていることもあり、この面積帯のプランではわりと珍しい専有部形状をしていると思います。

えぐられている部分があることで面積のわりにスパンがあるのは良い点なのですが、それでも開口部は一般的ですし、廊下部分もやや長めではあるでしょうか。

廊下の大半はキッチンを兼ねているので効率性はとりわけ悪くはないものの、洗面浴室がベッドルーム内の目立つ位置からの動線になっているのは残念ですかね。一般的な形状の1Kならば普通に廊下からの動線に出来ているところですんで。

坪単価は392万円。20㎡台は下限でもこの水準で、先ほどの40㎡台などと比べるとそれなりの単価水準です。

ただ、いわゆるワンルーム投資マンション(この物件とは異なりブランド感に欠けるもの)でも都心部では坪単価400万円を下回ることは少ないですし、このご時世にしては現実的な方ではあるのかなと。

以下の高額過ぎる管理費はかなりネックであり、そのあたりを考慮してのお値段設定という印象はなくはないですが…。

設備仕様面は、当然ディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様や食洗機がないのもこのシリーズならば違和感はありません。
なお、40㎡台ですら床暖房がないのは残念ですが、トイレ手洗い器は付いています(洗面室内にトイレがあるプラン除く)。

管理費は493円/㎡。ディスポーザーはありませんが、小規模で内廊下を採用していることが高額となった一因だとは思います。
ただ、そうは言えども高く感じる水準で、もう少しなんとかならんかったのかとは思いますね。

駐車場が1台もなく管理組合の駐車場収入がゼロであることも多少影響しているのかもしれません。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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