グランドヒルズ南青山【グラヒルらしさは今一つでも一中高を望む南面良好な地】17階80㎡18,500万円(坪単価764万円)

グランドヒルズ南青山。

所在地:東京都港区南青山7-162(地番)
交通:表参道駅徒歩12分(6~22時のB1出入口徒歩11分)、広尾駅徒歩14分
用途地域:商業地域、第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上18階地下2階建、105戸(広告対象外住戸5戸含む)

未だ分譲が開始されていないグランドヒルズ目黒一丁目同様に一体いつになったら販売開始されるのか的な様相だったのですが、ようやく先日第1期24戸が行われましたね(現在は先着順10戸になっているので14戸は売れたのかね?)。

そんな感じだったので感覚的には今回の売り出し開始前にもう大分完成が近づいているんじゃ…と思ってしまうぐらいなのですが、完成は2022年3月予定なのでまだまだま~だあるんですね…。

当物件はそれなりのスケールとは言え、着工は2019年4月であり、普通ならば丸々3年もかかりません。ですので、休み休み施工を行っているはずで、言ってしまえば住不の”決算スケジュール”にのっとったペースになっているようですね。

引渡しは2022年4月以降の予定で、2022年3月期の利益計画から外す(2022年3月期の利益は既に他の引渡し予定の物件や完成済物件で十分)ことを念頭に施工ペースを考慮した結果2022年3月完成ってことなのでしょう…。

これまでも何度か申し上げているので読者の方ならばご存知のように住友不動産は"完成済の物件"でも引渡し時期を半年~1年近く遅らせるケース(会計上、利益は契約時ではなく"引渡時"に計上されるため)が少なくないのですが、そのあまりに自己中心的な所業への批判はもちろんあるわけで、こういったのらりくらりとした施工ペースはそれをカムフラージュするためのものなのではないかと勘繰ってしまいますね(コロナの影響で一時期工事が中止していた物件などもありますけども…)。

さて、余談はここまでにして当物件の立地ですが、南青山の中では芳しいとは言えない六本木通り沿いになります。

六本木通り沿いの南青山アドレスに限れば分譲マンションはそこまで多くはないのですが、グランシエル南青山パークナードフィット南青山ビスタなどといった賃貸マンションも含めるとかなりマンションが多いエリアになっており、大通り沿い(かつ、首都高沿い)ゆえのあまり良くない意味でのマンションにお誂え向きな地という印象が強く希少性を感じることはありません。

ただ、通り沿いゆえにそれなりの高さが実現出来るのは言うまでもないですし、六本木通り沿いの南青山アドレスはほぼほぼ駅徒歩10分超になるにもかかわらずこれだけ供給が成されていること自体がこのエリアの人気を物語っているとも言えるのも確かですね。車利用者(主に日常的にタクシーを利用する方と同意)にとって便利なポジションであるのは間違いありません。

しかしながら、そんなエリアの一画でも”グランドヒルズ”が相応しいかと言うとそれはまた別の話で、正直このポジションでグランドヒルズは違和感ありありですよね。

当物件のポジションは六本木通りの南側であり、当物件の敷地の途中から南方向に向かい最高高さ17mの第一種中高層住居専用地域になっているので、南面条件は本当に申し分ないのですが、やはりこれまでのグランドヒルズとは毛色が違う印象を受けてしまうところはありますね。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の2LDK、南東角住戸です。そのように第一種中高層住居専用地域を望む日照眺望抜群のポジションになります。上述のように南側は最高高さ17mエリアなのでここまで上の階であることの意味は南方向に限って言えばあまりないでしょう。しかしながら、周囲の六本木通り沿いは15階建程度の建物が多くなっており、この高層階角住戸からならば東南東に東京タワーが見えそうなのは1つのポイントでしょうね。

間取りは最上階に設けられた120㎡などのプレミアムプランとは異なり”グランドヒルズ”らしいとは言えない一般的な大きさのものになります。

当物件はそもそも40㎡台~ありますし、狭小トレンドがいくところまでいった感のあるこのご時世であれば80㎡確保しているだけでマシな方とも言えるのですが、やっぱりグランドヒルズを名乗っていることを考えると消極的というかやや中途半端な印象にはなりますね。

一方、最大のポイントと言ってもいいのが南面の”順梁設計”でしょうか。
柱位置を見ると逆梁と勘違いしそうな感じなのですが、順梁になっており、専有部内はもちろんのことバルコニー天井部を見ても梁の存在感はほとんどありません(順梁なのでバルコニー手摺全体をガラスに出来ており室内からも眺望が楽しめます)。

妻面(東面)はそこそこ梁の存在感がありますが、それでも水準以上といった感じで流石に超高額なお値段を考慮した設計を心掛けたようですね。

また、基本プランを2LDKとしているあたりは流石で、3LDKにも対応できるように床暖房を2つに分けている点も素晴らしい(床暖房が1つだと一部を洋室にリフォームした場合おかしなことになります…)と思います。

坪単価は764万円。最上階のプレミアム住戸は住不物件の例に漏れず売り惜しみして後にとんでもないお値段で売るつもりなのでしょうが(この市況でそう上手くいきますかねぇ…)、こういった一般的な大きさのプランは当初の予定価格よりもいくらか落ち着いた水準になりました。

コロナの影響はけして小さくないはずですし、これでも十分いいお値段ではあるのですが、常盤松ハウスの上層階角住戸が坪単価600万円台前半~中盤といった感じだったと記憶しているので、そちらよりも眺望的な魅力の高いこのプランがこの単価ならば"高過ぎる"とまでは感じないですね(高いとは思います。笑)。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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