グランドヒルズ南青山【全熱交換器と大型駐車場】14階42㎡8,500万円(坪単価677万円)

続けて、グランドヒルズ南青山。

設計・施工は五洋建設です。
スーゼネでこそないものの、タワマンなどの大規模・高層物件の実績も豊富な五洋建設の起用は悪くないでしょう。
ただ、”タワー”は名乗っていないとは言え、眺望的(高さ的)な魅力を売りにしているマンションなわけですし、タワーを名乗る物件もある18階建であることを考えれば当然のように免震構造を採用していてもおかしくなかった印象ではありますよね。
ましてグランドヒルズなわけですからね…。

一方、外観デザインに関してはグランドヒルズらしいものと言えます。
住不のデザインはクセがあるので好みは分かれるとは思いますが、グランドヒルズ元麻布グランドヒルズ目黒一丁目と類似点のあるデザインで言い方は悪いのですがそこいらへんのシティハウスなどと比べると明らかに高級感を追求したものになります。

最大のポイントは、外壁の要所要所に採用されたそれらグランドヒルズ同様の立体感のある石調タイルで、南面に感してはそれをバルコニー周りにランダムに配置しているあたりも良いアクセントになっていると思います。

外観にインパクトを与える最上階のガラスウォールはシティハウスなどでも頻繁に採用されているものではあるのですが、当物件のものは中でも徹底しており、最上階を途方もない価格で売る気満々なデザインとも言えるでしょう。笑

エントランスホールは2層吹抜などにはなっておらず、近年の住不物件の傾向そのままに「総戸数105戸のスケール×超高額物件」であることを考えると少々物足りない印象ではありますね。

前回のグランドヒルズ南青山

公式ホームページ
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お部屋は42㎡の1LDK、南向き中住戸です。前回の記事で書いたように中層階以上で半永久的に眺望が保たれる一中高エリアを望むポジションで、この上層階住戸からの奥行のある眺望はかなり魅力的なものです。

間取りとしては、オーソドックスな面積及び専有部形状の1LDKなので多く語ることはありません。

ただ、やはり順梁の南面設計は魅力ですし、「引き戸×連窓サッシ」の設計も良いでしょう。キッチンにオープン感が薄いのはちょっと残念ですが…。

なお、バルコニーに避難ハッチが付いていることからお分かりのようにバルコニー戸境がペラボー(つまりは避難経路)になっていないのは見てくれてきにも魅力的なのは間違いないのですが、「柱自体が逆梁工法でみられるようなバルコニーの先端付近にあり、その北側もガッツリ壁で覆われている」ので一般的なマンションに比べ採光が得にくくなっていることには注意が必要だと思います。

バルコニーに奥行があるのは基本的にはプラス材料ではあるのですが、採光に関して言えばやはりマイナスで、同時にここまでサイドを覆われていると思っていた以上に暗く感じる方もいらっしゃると思います。

坪単価は677万円。例外がないわけではありませんが、基本的に港区というのは面積を絞ったところで単価を追求しやすいエリアではありませんので、先ほどの南東角の高層階との単価差はむしろやや小さいぐらいの印象ではありますかね。
もっとこなれていてもおかしくなかったはずでやっぱり"住不価格"の範疇になるでしょう。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、ビルトインエアコン、そして全熱交換器も搭載と高額物件らしいものではあるのですが、浴室がかなり普通で…。質感のよいサーモタイルは悪くないですが、いわゆる日ポリ製の天然石カウンターを用いたグレード感のあるものでなく住不らしさが出ています…。

管理費は554円/㎡。それほどスケールのある物件ではない中、ディスポーザー付の内廊下、そしてコンシェルジュサービスに各階ゴミ置場もあるのでこのように高くなるのはやむなしと言ったところでしょうか。

駐車場は身障者用を含む4台が平置、55台が機械式の全59台で近年の都心物件の中ではかなり高い水準です。
40㎡台もありながらのこの水準はグランドヒルズたる所以ですし、機械式が大半ながらも大型車室が多くなっているあたりも高級車がブンブン走る六本木通り沿いの物件に相応しいものと言えます。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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