グランドメゾン鷺沼コート【完全アウトフレーム×共用廊下沿いに開口部のない中住戸】7階75㎡8,090万円(坪単価358万円)

グランドメゾン鷺沼コート。

所在地:神奈川県川崎市宮前区土橋2-8-3他(地番)
交通:鷺沼駅徒歩9分、宮前平駅徒歩9分
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上5階地下2階建、69戸

近年非常に多くの分譲マンションが誕生している鷺沼駅ですが、当物件の土橋2丁目ということになると2015年のインプレスト鷺沼以来でしょうか。

この界隈の例に漏れずいずれの駅からも非常に起伏のあるアプローチになっており、駅徒歩9分以上の労力が必要なのは言うまでもありません。

ただ、そのような起伏のあるエリアの中で当物件のポジションは比較的高い位置にあり、急行でなくともよければ”行き”は低地にある宮前平駅を利用するというのは1つの手でしょうね。

また、当物件は敷地自体も傾斜の中途にあります。北傾斜のポジションで、敷地の両端となる南東側道路と北西側道路の標高差は10m近いものがあります。

交通利便性は鷺沼駅の物件では平均的な印象ではあるものの、通学区の土橋小学校が徒歩2分、そして鷺沼ふれあい広場(カッパーク鷺沼)などを初めとして周辺には緑や公園が充実したエリアで子育て世代に適したポジションという印象ですね。

道路を挟んだ南側や南東側にはかなり大きな空地があり、今後そこがどうなるか気になるところではありますが…。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、北西向き中住戸です。当物件は地上5階地下2階建の7フロア構成なのですが、上述のように南東側と北西側との高低差が大きく、南東側道路の東端に位置したメインエントランスのある階が1階、敷地北西部に設けられたサブエントランスのある階が地下2階になります。

当住戸は最上階のルーバルプランで北西側道路から見ると普通に7階建相当の高さになります。少し先のところにはまた標高の高い土地がありますので、広域での視界抜けが得られる感じではないものの、物件内では良好なポジションになります。

間取りは物件内では大きな方となる70㎡台中盤の3LDKです。角住戸ではないものの、共用廊下に面した位置に数多くの吹抜を設けているのが大きな特徴で、北西向き住戸に関しては玄関の片側が吹抜に面した設計としたことで、物件内でもスパンが確保されたこちらのプランは"全室が共用廊下に面することのない"プライバシーに優れたものとなっています。

当物件はこのプランに限らず共用廊下側の柱も完全にアウトフレーム化されていますし、設計面での拘りを感じますね。

吹抜に面したサービスバルコニーのある洋室2の開口部は小さいので、日照・採光的な魅力はあまり期待することは出来ないのですが、玄関脇には大きなトランクルームがあり、専有面積にも含まれていないあたりも好感が持てますね(世の多くの物件は面積にトランクルームを含んでいます)。

洋室3室中2室がノンリビングインとなった今どきの中住戸では珍しい設計で、リビングインの洋室3にきれいに開け放つことの出来るウォールドアが採用されているのもグランドメゾンらしい気の利いた配慮と言えるでしょうか。

北西面の開口部はルーバルに面した位置にあるためサッシの立ち上がりは普通の掃き出し窓とは異なり床上数十センチのところからになるわけですが(建築基準法上、浸水などに配慮し必要になってきます)、サッシ幅が最大限確保されているあたりにも好感が持てます。

坪単価は358万円。2015年のインプレスト鷺沼(平均坪単価約265万円)と比べるのは流石に酷ですが、近年のプラウド鷺沼テラス(平均坪単価約280万円)やドレッセ鷺沼サウスプレイス(平均坪単価約310万円)と比べても高いと感じる水準で(当物件の平均は320~330万円ぐらい?)、視界良好な北傾斜の地とは言え日照がイマイチであることを考えるとこの単価設定は少々疑問ですね。

トランクルームを面積にカウントすれば坪単価351万円ですし、完全アウトフレームの効率設計からすれば実質坪単価340万円ぐらいに見積ってもおかしくないとは思いますがそれでも…。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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