ライオンズ宮前平マスターヒルズ【ヒルトップ付近×宮前区の中心】5階75㎡7,280万円（坪単価319万円）

ライオンズ宮前平マスターヒルズ。

所在地：神奈川県川崎市宮前区土橋1-25-1（地番）
交通：宮前平駅徒歩7分
用途地域：第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数：地上5階地下1階建、50戸

2018年から分譲されていたジオ宮前平の1区画南のポジションになります。

地縁のある方は百も承知で、宮前平駅を最寄りとする多くの物件が起伏あるアプローチを強いられるように当物件も駅付近と30m近くの標高差が存在しているわけですが、当物件のポジションはジオよりも丘上に近いところにあり、丘上まで上った後にまた下らされるジオに比べると駅徒歩1分の差以上の良さは感じますね。

周辺環境に関してはやはりジオ同様で（ジオの記事をご参照下さい）、当物件のホームページ等でもアピールされているように、宮前区の中枢的なポジションになります。

近隣には宮前区役所、警察署、消防署など（警察署や消防署にはほぼお世話になる機会はないですけどもね…）、また、東急ショッピングパークやいなげや、そして富士見台小学校が徒歩2分と特に子育て世代に魅力の高いポジションと言えるでしょうか。

“丘上付近”とは言え、基本的には北傾斜の地であり、南面が接道しているわけでもないので南面条件が芳しくないのはやや残念ではありますが、ライオンズらしく低炭素建築物の認定を受けたエコ仕様になっているあたりも特色の1つになる物件です。

公式ホームページ

お部屋は75㎡の3LDK、北西角住戸ルーバルプランです。斜線制限によるありがちな北側ルーバルプランではあるものの、上述のように北傾斜のポジションになりますのでこの最上階住戸はそう遠くないところにある6階建のジオをも越えてきます。
丘上付近だけあって北方向だけでなく西方向も下傾斜になっており、両面共に抜け感のある眺望（西は富士山ビュー）が得られるポジションですね。
ルーバル付の最上階住戸ですのでルーバルに出れば南方向からの日照も得られます。

間取りは、角住戸ながら玄関廊下は一直線で田の字の延長上でしかない淡泊さのあるものです。
ただ、ルーバルにLDを含めた3室が面しているのは魅力的ですし（このプランを見る限り当たり前のことのように思えるかもしれませんが、大きなルーバルがあってもそちらに向かう開口部があまり施されていないケースは何気に結構あります。宝の持ち腐れ的な…）、75㎡という物件内で最大級のしっかり目の面積を有しているので収納も含め各所にゆとりを感じることが出来るのも確かでしょう。

柱が食い込まないように洋室1をセットバックしたことで玄関前にアルコーブ的な”ゆとり”も生まれていますし、派手さはないながらもツボを押さえたプランという印象ですね。

坪単価は319万円。当物件の平均は300万円近くになるはずで、ここ2～3年の近隣物件、プラウド宮前平（平均坪単価約260万円）、ルピアコート宮前平（平均坪単価約255万円）、ジオ宮前平（平均坪単価約265万円）あたりと比べると結構な差が出ています。

直近のエクセレントシティ宮前平クリアヒルズはまさに”ヒルトップな南傾斜”という宮前平界隈ではかなり珍しいポジションでしたのでそれなりのいいお値段でしたが（単価高になる30㎡台のコンパクトを除いたファミリータイプの平均は坪単価280～290万円ぐらい）、ここはそれをも上回るぐらいの水準になりそうですね。

上述のようにライオンズらしいエコ性能の高い物件ですし、次の記事で言及するようにデザイン的にもかなり力の入った物件ではありますが、南面条件が芳しくない（そもそも南向き住戸率が低い）というあたりからするともう少し目に優しい水準であってもおかしくなかったのかなと。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。