メインステージ東日暮里【ワイドスパンで美しい2LDK】11階55㎡4,750万円(坪単価285万円)

メインステージ東日暮里

所在地:東京都荒川区東日暮里5-11-4
交通:鶯谷駅徒歩5分、日暮里駅近徒歩10分、入谷駅徒歩12分
用途地域:商業地域
階建・総戸数:13階建、56戸

尾久橋通りから1本内に入ったアトラス日暮里グレイスコートの並びに昨年末に完成した物件になります。

隣の隣では2017年にオープンレジデンシア日暮里estが分譲されていますし、現在は近隣でクレヴィア日暮里の2物件やパークスクエア日暮里も分譲中で近年かなり供給が盛んなエリアになりますね。

当物件はその名からお分かりのように青山メインランドによるものですので大半のワンルームの中に条例に従って最低限の40〜50㎡が設けられているのかと思いきや意外や意外およそ半分が50㎡台半ばで構成されているというなかなかにレアなケースになります。

ただ、それもそのはず当物件の当初の建築主は新英興業という会社(ゼネコンであり施工も行っています)で当初はヴァローレ日暮里というマンションになる予定だったのですが、青山メインランドに一棟売りされた結果メインステージになった模様ですね。

当物件は南向きと北向きで構成されており、南向きの全てと北向きの上層階が50㎡台になっているのですが、南も北も接道してますし道路の向かいも低層建物で構成されているので山手線徒歩5分の地としてはなかなか恵まれていると感じます。

およそ半分を50㎡台中盤としたのも分からんではないですね。

設計は司建築設計事務所になります。
外観やエントランスには特徴らしい特徴はないものの、以下で取り上げる間取りをご覧いただくとお分かりのように設計面においてわりと力の入った物件になりますね。ゼネコンが企画しただけのことはあると感じます。

ちなみに、新英興業はもともとメインステージの施工実績もあるようです。

公式ホームページ
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お部屋は55㎡の2LDK、北東角住戸です。
東側はこちらよりも背の高い14階建のオープンレジデンシアがありますが、北側の前建は低層ですしその先も竹台高校になるのでこの上層階住戸からの視界抜けはかなり良好なものになります。

間取りはそのように大きなポイントの1つで、同面積ながらありきたりな感じの南東角や南西角とは異なりぱっと見のインパクトもかなりのものですね。

ワイドスパンのわりに開口部は大人しい感じではあるものの、いずれの面も柱が完全にアウトフレームされており、かなり美しいプランと言えるでしょう。

55㎡の2LDKながらLDKで11.7畳しかない一方で、7畳超もある洋室2を見ると少々のチグハグさを感じたりもしますが、全体で見た場合の有効面積はかなりのものですし、非常に珍しいプランであるのは間違いないところです。

坪単価は285万円。北向きではありますが、視界良好ですし、ブランドに欠け、かつ、上述のような経緯も影響してか目に優しい水準になっています。

上で挙げた分譲中の近隣物件は320〜350万円台のお部屋が多くなっており、物件のグレード感等で劣るなりのかなり現実的なお値段設定と言えるでしょうね。

このあたりは激戦区の様相になっているのでこういった物件は価格で勝負せざるを得ないものですが、そうは言えどもこのぐらいの差が生じることは少ないですからね。

設備仕様面は、むろんディスポーザーはないですし、水回り天板も質感の良い天然石などではありません。
トイレ手洗い器があるのは救いですが(トイレ自体はタンクがそこそこ目立ちます)、食洗機はなくこの価格帯の分譲マンションらしさは今ひとつです。

管理費は224円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下ですのでリーズナブルですね。この水準だと冷暖房は付いていないものと思われますが…。

駐車場は身障者用1台含む全6台で平置です。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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