プレミスト北浦和ブライトフォート【充実した緑とリーズナブルな管理費】2階71㎡4,280万円（坪単価200万円）

続けて、プレミスト北浦和ブライトフォート。

設計・施工は長谷工で直床です。
20m高度地区指定エリアなので7階建＝直床になります。同じ延床面積を確保することを前提にすると6階建として二重床とするよりも7階建にした方が空地率を高めることが出来ますし（上層階住戸率も高くなる）、価格帯的にも直床で仕方ない印象ではあります。

デザインに関しては、ホワイトベージュ系の外壁にガラス手摺を中心としたプレミストの定番的なもので可もなく不可もなくな印象ではあるものの、角地であることなども考慮されてか敷地周囲にめぐらせた緑はなかなか存在感がありますね。

緑は敷地境界、つまり壁の役割も果たしており、閉鎖的な感じにはなるので（プライベート性を高めたもの）、空間的な広がりは今一つではあるものの、幅のあるアプローチが設けられたエントランス周りにも充実した緑があることで良い仕上がりになっていますし、出色な空地率を実現したパークホームズ浦和常盤十丁目ほどではないにしろそれなりに敷地の豊かさを感じることの出来る物件でしょう。

前回のプレミスト北浦和ブライトフォート。

公式ホームページ

お部屋は71㎡の3LDK、西向き中住戸です。西側正面が大戸小学校の正門という感じで、校舎は正面方向からはずれ、やはり低層階でも圧迫感などのないまずまずのポジションです。

やはり賑やかなポジションであることは間違いありませんが、日照も南西方向を中心にそれなりに得ることが出来るでしょう。

間取りは、非常にオーソドックスな印象のある田の字プランになります。

共用廊下側の柱がガッツリ食い込んでいるのはよくあることですが、それに加えて共用廊下の幅もイマイチなので共用廊下側の洋室2室のプライバシー面には難があり、玄関扉を開けた際には共用廊下の人の通行が妨げられてしまうのは気になるところですね。

価格帯もそれなりなファミリータイプが大半の物件ですのでもう少し配慮がなされていても良かったのかなと。

中住戸ながら70㎡超となったことで先ほどの角住戸よりも収納面でゆとりを感じるのは良い点ですが、西側主開口部に連窓サッシなどは施されておらず、洋室3の引き戸もウォールドアのように完全に開け放つことが出来るものになっていない点も残念です。

坪単価は200万円。当物件は南向きと西向きのL字配棟で、低層階南向き中住戸は坪単価220万円といったところなので、西向きなりに抑えられてはいるでしょう。

南向きに比べるとかなり賑やかなポジションではありますが、夜間など学校活動がない時間帯は静かになりますし、子供達の楽しそうな声ならばあまり気にならない方にとってはまずまずの水準ではあるのかなと。

このエリアの学区事情は本当に特別なのでこのような単価差が生じることに今さら違和感を覚えることはありません。ただ、駅まで徒歩3分差のパークホームズ浦和常盤十丁目は平均坪単価300万円近いわけで冷静に考えると凄い差だなぁ…とは思いますね。

設備仕様面は、87戸のスケールがありながらディスポーザーがないですし、トイレ手洗いカウンターなどもないシンプルなものです。
ただ、食洗機は付いています。

管理費は157円/㎡。そこそこのスケールがありながらのディスポーザーなしの外廊下、かつ、エレベーターも1基ということで安いですね。
設備なりスケールなりではあるものの、近頃の新築はこのような水準の管理費単価になることが少ないので1つの特徴と言えると思います。

駐車場は全42台（非分譲住戸用14台含む）で近年の物件にしては多いですね。

◎コロナショックについて（大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています）
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場（マンション価格）がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。