オープンレジデンシア中野坂上コート【南面良好な角住戸ながら意外にも控えめな水準】4階72㎡7,980万円(坪単価364万円)

オープンレジデンシア中野坂上コート。

所在地:東京都中野区本町3-15-1他(地番)
交通:新中野駅徒歩7分、中野坂上駅徒歩8分(東京メトロ。都営線は徒歩10分)
用途地域:第一種中高層住居専用地域
階建・総戸数:地上4階地下1階建、21戸

物件概要にわざわざ中野新橋駅の記載はなされていませんが、中野新橋駅も含めた3駅の中心付近、青梅街道などの通り沿いからもしっかりと内に入った落ち着きある住居系地域に誕生する物件です。

ただ、オプレジらしいかなり小規模な物件ですので落ち着きのある立地で当然というところはありますし(大通り沿いは商業地域などになっていることが多く建築制限が緩いので高い建物が立てやすく必然的にスケールが大きくなる)、とりわけ駅に近いわけでもない落ち着きのあるポジションながら30~70㎡台というコンパクト中心の設計になっているあたりは”今どきのマンション”という印象ですね。

まぁ、青梅街道に近いエリアにはなるので街道沿いのお店が利用しやすいという上々の買物利便性を有し、かつ、新中野駅及び中野坂上駅への道程がいずれもフラットアプローチになっている点からも駅徒歩分数以上の利便性を感じることの出来る立地ではあるので幅広い面積帯のニーズはあるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は72㎡の3LDK、南西角住戸です。周囲は第一種中高層住居専用地域らしく戸建が中心になっているので、この最上階住戸は日照はもちろんのこと視界抜けも出てくる良好なポジションになります。

間取りは、最上階なりのルーバル付の特殊プランで、特に南面のワイドスパンに魅力を感じますね。

LDはこの位置ながら二面採光でないのはいかがなものかと思うものの、南面開口部はしっかりとしたものですし、しっかりとした大きさのバルコニーに面しているのも魅力の1つです。

一方で、少々気になるのは廊下の設計ですね。専有部形状が歪であることが影響し、角住戸なりに廊下はやや長めです。

この廊下の長さがありながら洋室3室中1室しかノンリビングインになっていないのはやや微妙に映りますし、効率性も高いとは言えません。

低層建のため柱による面積消費は最低限ですし、全体的な効率性は許容範囲内ではあるものの、キッチンは空間的な広がりが得やすいオープンキッチンに出来ていない点もちょっと残念に感じる部分ではありますね。

坪単価は364万円。南面良好な最上階角住戸(ルーバルは小さいですし北側なので付加価値としては特に認識していません)でこの単価は思っていたよりも控えめですね。

パークホームズ中野本町ザ・レジデンスはそのブランド感に加え高いデザイン性とパークフロント(東面)まで備えた物件ではありましたが、平均坪単価は約420万円というふた回り上の水準、また、新中野駅前で分譲中のルジェンテ新中野ステーションワンの平均坪単価もパークホームズと同水準であり、ルジェンテとは駅距離の差はあるものの、南面良好な最上階角住戸でこの水準はなかなか現実的な設定ですね。

一昔前のオプレジは他社物件に比べ控えめな価格設定を武器にしていたものですが、近年は小規模、かつ、共用面などのパフォーマンスで他社物件に比して劣るケースであってもそのように感じることは少なく、強気な価格設定と感じることが多くなっていました。

30~50㎡台のプランに関してはやはりひと回り上の単価設定になっており(例えば南向きの50㎡台は中層階で坪単価約400万円)、グロスのかさむ70㎡台であることも影響してはいるのでしょうが、コロナによる市況悪化なども幾らかは考慮されていると感じることの出来る水準です。

◎コロナショックについて(大きな影響を与える可能性の高い事象なので全ての記事に追記しています)
コロナショックは株価暴落による資産効果の剥落や消費者心理の悪化・収入減少などを通じて不動産市場にも大きな影響を及ぼす可能性が高くなっています。したがって、今時期にマンション購入をするのはオススメ出来ないのですが、マンションに関しては2つとして同じものがないわけですし、株式市場のようにすぐさま価格に反映されるわけでもないので悩ましい思いをしている方は少なくないでしょう。仮に不動産相場(マンション価格)がかなり下がったとしても後悔しないぐらい気に入った物件か否かそういった点を判断基準にすると良いかもしれませんね。

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